Купля-продажа квартиры в вопросах и ответах (вторичка)

Цель статьи: сформировать общее представление о том, что скрывается за понятием «купля-продажа квартиры» на вторичном рынке. Какие этапы необходимо пройти? На что обращать внимание продавцу, а на что покупателю? Какие наиболее распространённые ловушки? Чему отдать предпочтение?

Содержание:

1. Какие этапы включает в себя сделка купли-продажи квартиры?
2. Кто больше рискует при купле-продаже квартиры?
3. На что обращать внимание при поиске квартиры?
4. Что должно насторожить продавца при общении с потенциальным покупателем квартиры?
5. Аванс или задаток за квартиру: в чём разница и что лучше?
6. Что нужно проверить покупателю перед оформлением сделки купли-продажи квартиры?
7. Нужен ли нотариус для купли-продажи квартиры?
8. Что учитывать в договоре купли-продажи квартиры?
9. Расчёты при купле-продаже квартиры: какой способ оплаты лучше использовать (наличный расчёт, перевод на карту, ячейка, аккредитив, депозит нотариуса)?
10. В какой момент производить расчёты за квартиру?
11. Привлекать ли посредников для регистрации перехода права собственности на квартиру?
12. Зачем подписывать акт передачи квартиры?
13. Нужно ли привлекать риэлтора / юриста для оформления сделки купли-продажи квартиры или можно справиться самому?
14. Стоимость услуг юриста по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости

 

1. Какие этапы включает в себя сделка купли-продажи квартиры?

Пока зафиксируем кратко основные моменты, а подробно разбирать их будем дальше.

  1. Поиск контрагента. Продавцы рекламируют свою квартиру, а покупатели выбирают оптимальный вариант. В конечном счёте они ищут друг друга.
  2. Подтверждение намерений. Передача продавцу денежной суммы в счёт будущей сделки. Распространено на рынке недвижимости, но не обязательно.
  3. Проверка квартиры и сторон сделки. Очень важный этап с юридической точки зрения. Именно здесь чаще всего случаются отказы от сделки по инициативе покупателя.
  4. Согласование и подписание договора купли-продажи квартиры. Помните: ссылаться можно будет только на то, что зафиксировано на бумаге. Все прочие обещания и заверения не будут иметь значения.
  5. Регистрация перехода права собственности на квартиру. Пока данные о покупателе не будут внесены в ЕГРН, собственником будет считаться продавец.
  6. Расчёты при купле-продаже квартиры. Передачу денег всегда лучше оформлять через посредника: банк или нотариуса. При этом возможность получения продавцом денег необходимо ставить в зависимость от перехода прав на квартиру.
  7. Фактическая передача квартиры. Может происходить в любой момент после подписания договора, но, как правило, является завершающим этапом сделки, когда переход права собственности на квартиру зарегистрирован и с расчётами покончено. Подписывается акт приёма-передачи квартиры.

Схематично процедура выглядит так:

2. Кто больше рискует: продавец или покупатель при купле-продаже квартиры?

Риск потерять всё есть и у того, и у другого. Лучше, скорее, ставить вопрос о вероятности столкновения с проблемами. Для покупателя она намного выше.

Риски продавца квартиры

Дело в том, что квартира как объект никуда не денется. Она, как была в доме, так и останется. Да, возможно, продавцу придётся побегать по судам, чтобы вернуть себе право на бумаге, но в конечном итоге всё просто вернётся в исходное положение. Продавец будет лишь вынужден начать процесс продажи с «нуля». Если, конечно, найдёт в себе на это силы после пережитого.

Риски покупателя квартиры

Деньги же, которые передаёт покупатель, могут исчезнуть. Да, право требования к получателю останется. Но сыт-то им не будешь. Ищи-свищи потом этого физика. А даже если найдёшь, то вопрос: есть ли, что с него взять? В итоге покупатель остаётся и без денег, и без квартиры.

Давайте на примере, чтобы точно было понятно. Не секрет, что на рынке «чёрных риэлторов» часто используются «цепочки» – квартира последовательно перепродаётся несколько раз. При этом на бумаге собственниками могут стать бомжи, которые за своё участие в махинации просто получают на очередную бутылку. Вот представьте, что человек покупает квартиру у такого персонажа.

Через какое-то время к нему с иском об истребовании имущества приходит реальный собственник, которого суд, естественно, поддержит. С квартиры придётся съехать. Единственный вариант – требовать назад свои деньги с того, кто их взял. Договор купли-продажи квартиры есть, подтверждение передачи денег тоже. Казалось бы, всё хорошо? Но денег-то у этого товарища нет. Он свой незначительный бонус получил, а основная сумма ушла организаторам. Покупатель даже суд выиграет, но исполнить решение не сможет.

 

3. На что обращать внимание при поиске квартиры?

Юридическая чистота квартиры. В первую очередь вас должны интересовать не вид из окна или ткань штор на окнах. Куда важней юридические аспекты. Ведь какой толк даже от самой чудесной квартиры, если потом её отсудят или окажется, что проживать в ней вы будете ещё с 4-5 собратьями?

Что, неужели, на милые сердцу нюансы вообще внимания не обращать? Вовсе нет. Просто мы бы рекомендовали придерживаться следующего алгоритма.

1) Определитесь с критериями выбора квартиры и проведите первичный отбор объектов. Просто по объявлениям. Отбирайте те, что радуют глаз. Кстати, бдительность можно проявлять уже на этом этапе. Что должно отпугивать?

— продавец общается только напрямую с покупателем, а с его представителем не будет,
— квартира давно «висит» на сайте,
— существенно более низкая цена в сравнении с аналогичными объектами,
— массовая продажа квартир в одном доме и т.д.

2) Спросите у продавца/риэлтора о юридической чистоте квартиры. Если они знают, что у объекта есть огрехи, и почувствуют, что на другом конце провода вовсе не «чайники», то дадут понять, что это не тот вариант, который вам нужен. Ведь людям тоже не хочется зря тратить своё время. Да и задаток они потерять могут.

Случай из практики: доверителю очень понравилась одна квартира, и он попросил нас сходить с ним на повторный осмотр. Пока он любовался планировкой, мы напрямик спросили у риэлтора: «Давайте откровенно, здесь всё в порядке? Квартира «висит» на Циане уже давно, мы не просто риэлторы, а юристы, проверять будем всё тщательно. Имеет смысл тратить и ваше, и наше время?». Риэлтор задумался на секунду, а потом честно ответил: «Ну да, есть тут один момент…». Оказалось, что в квартире прописан несовершеннолетний, и шансов выписать его оттуда практически нет.

Кстати, если вы цените креативный подход к изложению материала, то, возможно, вас порадуют наши юридические комиксы и вы сможете извлечь пользу из них. Главный герой – Осьминожек – рассказывает о перипетиях, с которыми ему с супругой пришлось столкнуться при приобретении квартиры:

Планировка. Если вы приобретаете квартиру в доме не со свободной планировкой, то перед выездом на осмотр, ознакомьтесь с тем, что утверждено по проектной документации. Вся эта информация доступна в Интернете. Вам просто нужно знать, к какой серии относится дом. Почему это важно? Есть несущие конструкции, которые нельзя трогать. Если впоследствии будет обнаружено, что в квартире без соответствующего согласования что-то сделано, отвечать будете именно вы как текущий собственник. И не дай бог, такая переделка привела к трещинам в доме, обрушению или иным негативным последствиям…

Как ошибся домом?! Нет, речь не о фильме «Ирония судьбы». Вовсе не обязательно путать города. Можно просто думать, что вы покупаете квартиру в элитной новостройке, а на деле – соседней пятиэтажке. И тут фантазия мошенников безгранична – встречают вас с бубнами и плясками, чтобы вы не обратили внимание на номер дома, нанимают актёра-консьержа, меняют табличку с номером на доме и т.д. Просто будьте наблюдательны. Не помешает также пообщаться с соседями и бабушками около подъезда.

 

4. Что должно насторожить продавца при общении с потенциальным покупателем квартиры?

Любые предложения провести сделку не по традиционной схеме (см. Вопрос № 1).

Например, вам могут начать рассказывать о том, что жить негде и люди готовы хоть завтра провести сделку купли-продажи квартиры в любом удобном для вас месте. Расплатятся сразу и даже сверху 100 000 рублей дадут. Берегитесь. Скорее всего, замышляется махинация с расчётами. Сделка не состоится, но у мошенников на руках окажется расписка о получении денег. При этом продавец квартиры их вовсе не получит или получит в значительно меньшем размере.

Однако не путайте, пожалуйста, эту ситуацию с предложением обойтись без аванса/задатка. Оно вполне безобидно. А вот соглашаться на него или нет – это уже другой вопрос.

О других распространённых ловушках для продавца вы можете узнать из нашего поста в Instagram:

 

5. Аванс или задаток за квартиру: в чём разница и что лучше?

Как правило, большинство сделок купли-продажи недвижимости не обходится без так называемого обеспечительного платежа. И здесь очень важно, как именно вы назовёте его в тексте договора.

Зачем вообще что-то платить заранее? Это гарантия серьёзности намерений сторон. Продавцу при таких условиях комфортней остановить рекламу и прекратить показывать квартиру. Покупатель, в свою очередь, может спокойно заниматься проверкой юридической чистоты квартиры, не опасаясь, что он сейчас на это действо деньги потратит, а помещение продадут кому-то другому. Но можно обойтись и без этого этапа, если стороны готовы действовать быстро и все видят адекватность друг друга. Юридических рисков тут никаких. Только временные и финансовые.

О какой сумме обычно идёт речь? От 30 000 до 100 000 рублей.

В чём ключевое отличие аванса от задатка? Аванс подлежит возврату, если всё отменилось. Задаток же остаётся у продавца квартиры, если от сделки отказался покупатель, или возвращается в двойном размере, если передумал продавец.

Что лучше? Зависит от того, в роли кого вы выступаете, и каковы жизненные обстоятельства.

Например, если вы не уверены, что выбрали идеальную для себя квартиру, но одновременно боитесь, что и эта уплыть может – конечно, лучше аванс. Если на 100% понимаете, что вот она, ваша мечта, и вы готовы приступать к проверке юридической чистоты квартиры – настаивайте на задатке. А то деньги на запрос справок и работу специалиста потратите, а продавец возьмёт и передумает.

Теперь с позиции продавца квартиры: некомфортно от того, какую скидку пришлось сделать, и надеетесь, что удастся найти покупателя, готового заплатить больше – аванс. Видите, что будущий собственник сомневается, а вы сейчас должны приостановить рекламу, показы и т.д. – задаток.

Как оформить? Вариантов несколько: соглашение о задатке / авансе или предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке или авансе. Не знаете, что выбрать, или риэлторы подсовывают какой-то непонятный договор? Пишите  на info@msablina.ru, мы оценим риски и подскажем, как лучше действовать в вашей ситуации.

Стоимость составления / согласования соглашения о задатке квартиры или предварительного договора купли-продажи квартиры в нашей Лаборатории варьируется от 15 000 до 30 000 рублей.

 

6. Что нужно проверить покупателю квартиры перед оформлением сделки купли-продажи квартиры?

На рынке недвижимости применительно к данному вопросу принято говорить о проверке юридической «чистоты» квартиры. Такая проверка включает в себя анализ по двум направлениям:

  • история и статус объекта недвижимости,
  • личность продавца квартиры.

Прежде чем переходить к деталям, дадим ответ на ключевой вопрос – зачем? Почему это так важно?

Дело в том, что любой порок сделки может привести к её оспариванию. И, как мы уже выяснили, рискует в таком случае больше всего именно покупатель квартиры. Можно заплатить, переехать, сделать ремонт, а потом договор признают недействительным и придётся выезжать. И мало того, что предстоит эпопея с возвратом денег за саму квартиру, так затраты на улучшения точно никто не вернёт.

Кстати, в Москве целая волна махинаций в начале 2000-х была связана именно с ремонтом. Людям продавали «убитые» квартиры, а когда они заканчивали наводить там красоту, оспаривали сделки. А ведь качественный ремонт и на несколько миллионов сделать можно.

Итак, что же нужно проверять в отношении объекта при оценке юридической чистоты квартиры?

  • характеристики объекта: где находится, метраж, адрес, кадастровую стоимость, собственников и т.д.,
  • перечень лиц, которые имеют право пользования данной квартирой,
  • наличие обременений и споров в отношении жилплощади,
  • отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг и иных обязательных платежей,
  • основания возникновения права собственности у текущего и предшествующих владельцев.

Обратите внимание: уделять внимание нужно не только планируемой сделке, но и проверять законность всех предшествующих. Порок в любой из них ставит под удар текущую. Резон в таком правовом регулировании, поверьте, есть. Если кратко: в России реализуется такое количество мошеннических схем с квартирами, в которых жилплощадь перепродаётся несколько раз, что если бы не было повышенных гарантий защиты прав первоначального собственника, то многие из нас оказались бы на улице. Об этом многие риэлторы не знают, а даже если знают, то проверкой предшествующих сделок себя не утруждают.

Не менее кропотливого исследования требует личность собственника. В отношении него проверяем:

— соответствие данных в паспорте тем, что указаны в сведениях о собственнике в выписке из ЕГРН,
— семейный статус,
— дееспособность и наличие согласия органов опеки, если она ограничена в силу возраста или состояния здоровья.

О том, какие именно документы для проверки юридической чистоты квартиры потребуются, где их можно получить и какие риски связаны с тем или иным аспектом, читайте в нашем посте в Instagram:

Стоимость проверки юридической чистоты квартиры в Лаборатории права Майи Саблиной составляет 30 000 – 50 000 рублей за сделку.

 

7. Нужен ли нотариус для купли-продажи квартиры?

Есть случаи, когда нужен обязательно:

— отчуждается доля одним из собственников квартиры (если всеми сразу, то с 31 июля 2019 г. участие нотариуса не обязательно),
— квартира переходит при условии пожизненного содержания бывшего собственника с иждивением,
— собственником является несовершеннолетний или ограниченный в дееспособности гражданин.

В остальных случаях – на усмотрение сторон. Что нужно учитывать при принятии решения?

Плюсы нотариального заверения договора купли-продажи квартиры:

  1. Повышенная гарантия юридической «чистоты» сделки (но не абсолютная), т.е. её соответствие требованиям закона, что исключает риск оспаривания. Например, нотариус сделает запрос о наличии ограничений в дееспособности и пообщается с человеком, но этого может оказаться недостаточно. Если есть сомнения, вызывайте на сделку врача.
  2. Нотариус работает по типовым шаблонам – весь минимум, необходимый для регистрации в Росреестре, будет учтён.
  3. Нотариус может сам отдать документы на регистрацию, что избавит вас от необходимости идти в МФЦ (но не все это делают).
  4. Через депозит нотариуса можно также произвести расчёты – не потребуется идти в банк (но нотариусов, которые это делают, совсем немного).

Минусы нотариальной формы договора купли-продажи квартиры:

  1. Дорого (25 000 – 50 000 р.).
  2. Нотариусы не очень любят специфические условия и обычно отказываются включать их в договор. Например, вы условились с продавцом, что в цену договора купли-продажи квартиры входит обстановка, и, чтобы иметь гарантии, хотите прикрепить фото в приложении – скорее всего, нотариус вам откажет.

Мифы о пользе от нотариуса:

  1. Если обратился к нотариусу, то можно ни о чём больше не думать. Вовсе нет. Специфика сделки, расчёты, передача квартиры – всё нужно контролировать.
  2. Нотариус – 100% гарантия безопасности. Увы, и такие сделки оспариваются.
  3. Можно потратиться на нотариуса, зато сэкономить на юристе. Если в сделке никакой специфики (квартира отчуждается первый раз, один собственник, никаких перепланировок и т.д.), нотариус готов и зарегистрировать, и провести расчёты – да, возможно. В остальных случаях – точно нет.

 

8. Что учитывать в договоре купли-продажи квартиры?

Поскольку лучше 1 раз увидеть, чем 100 раз услышать, сразу прикрепляем типовой договор купли-продажи квартиры, который обычно предлагает участникам сделки нотариус. Это отнюдь не какая-то унифицированная или обязательная форма, однако она поможет составить представление о том, что же обычно включают в такие договоры.

Договор купли-продажи квартиры (образец скачать)

На самом деле там очень много воды, которую нотариусы вставляют скорее в просветительских целях, нежели ввиду требований закона.

Что же должно быть обязательно?

  • Точные данные об объекте. Минимум: адрес, метраж, количество комнат и кадастровый номер.
  • Цена продажи. За сколько договорились стороны? Не путайте с кадастровой стоимостью. Она устанавливается государством для целей налогообложения.
  • Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой. Обычно все стремятся купить свободную от прав третьих лиц жилплощадь, но если обременение по праву пользования существует, его надо указать.

А что ещё следует добавить?

Мы рекомендуем добавить конкретику о:

— сроках и порядке расчётов,
— предметах интерьера, которые должны остаться в квартире по договорённости сторон,
— существенных недостатках, если они имеются и покупатель согласен на приобретение объекта с ними,
— сроках и порядке приёмки жилплощади и погашении задолженности, которая накопится к этому моменту,
— конкретных шагах, которые стороны должны предпринять в случае признания договора купли-продажи квартиры незаключённым или недействительным.

Это наиболее общие моменты. В остальном нужно отталкиваться от специфики конкретной сделки. Мы можем помочь вам как сугубо в работе с договором, так и в сопровождении всей сделки.

Сколько стоит договор купли-продажи квартиры? Зависит от потребностей доверителя.

  • Если нужен просто проверенный шаблон, то вы можете воспользоваться образцом, прикреплённым выше. Это бесплатно.
  • Если в договоре купли-продажи квартиры требуется отразить специфические условия сделки, то мы за проработку документа берём от 15 000 до 30 000 рублей.
  • Если помимо составления договора купли-продажи квартиры требуется его согласование с контрагентом, банком или нотариусом, то расходы увеличиваются в 1,5-2 раза.

При сопровождении сделки купли-продажи квартиры «под ключ» стоимость указанных действий получается значительно дешевле.

 

9. Расчёты при купле-продаже квартиры: какой способ оплаты лучше использовать (наличный расчёт, перевод на карту, ячейка, аккредитив, депозит нотариуса)?

Мы однозначно рекомендуем отказаться от наличного расчёта. Даже в присутствии свидетелей. Велика вероятность передачи меньшей суммы, фальшивых купюр или применения принуждения.

Перевод денег по безналу с этой позиции лучше, но не защищает интересы не только продавца, но и покупателя. Например, покупатель показывает, что деньги ушли, после чего продавец просто разворачивается и уходит. Без его заявления регистрация перехода права собственности на квартиру не состоится. Конечно, доказательства перевода денег у покупателя будет, но с возвратом могут возникнуть проблемы. Продавец может просто испариться.

Недобросовестным в этой ситуации может оказаться и покупатель квартиры. На обработку транзакции банкам отводится до 3 рабочих дней. Соответственно, до тех пор, пока у платежа не появится статус «исполнено», его можно отозвать. Доверчивый продавец может честно выдать расписку, подать заявление на регистрацию перехода права собственности на квартиру, однако денег так и не увидеть.

Расчёты через индивидуальный банковский сейф (ячейку). Наиболее традиционная форма для рынка недвижимости, хотя есть и более интересные. Суть в том, что в банке арендуется сейф, куда покупатель закладывает в присутствии продавца деньги. Доступ к сейфу обеспечивается при помощи двух ключей: один хранится у сотрудника банка, второй – у покупателя. Сотрудник банка предоставит свой ключ только при получении от продавца подтверждения об успешной регистрации перехода права собственности на квартиру. В договоре на ячейку чётко прописывается, что может являться таким подтверждением. Покупатель даёт свой ключ в обмен на расписку о получении денег. Уважаемые покупатели, обратите внимание – для вас очень важно получить расписку, иначе есть риск, что придётся платить дважды!

Почему ячейка не до конца идеальный способ?

  1. Продавец должен обязательно контролировать закладку денег. Банк никак не фиксирует содержимое ячейки. Мы при сопровождении сделок купли-продажи квартиры также всегда настаиваем, чтобы купюры частично были проверены на подлинность. Частично, потому что проверять всю сумму – дорого. А выборка из 100 купюр даёт достаточно высокую гарантию.
  2. Банк не отвечает за сохранность содержимого ячейки. Условно: если банк ограбят и продавец не получит своих денег, то покупатель всё равно их будет должен. Даже при том, что он действовал предельно добросовестно.
  3. Сторонам необходимо кооперироваться, чтобы совместить получение денег и передачу расписки. Некоторые риэлторы предлагают расписки с открытыми датами, заблаговременную передачу и т.д., но это всё риск для продавца. Есть безобидный вариант с арендой двух ячеек: в одну закладываются деньги, в другую – расписка. Тогда стороны не связаны. Но банки не любят предоставлять две ячейки под одну сделку.
  4. Продавца могут ограбить, когда он будет забирать деньги. Риск нивелируется, если человек сразу, не выходя из банка, кладёт деньги на свой счёт.

Аккредитив. Многих пугает слово, хотя на самом деле это та же ячейка, только в безналичной форме, которая снимает все описанные выше недостатки. Суть заключается в том, что покупатель со своего личного счёта замораживает на специальном банковском счету нужную сумму. При предоставлении продавцом документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру на покупателя, эта сумма переводится на счёт продавца в этом же или другом банке. Дополнительная комиссия за перевод между банками не взимается. Более того, расчёты через аккредитив дешевле аренды ячейки (например, в Сбербанке это примерно 2 000 р. против 3 500 р.

Только мы всё равно рекомендуем продавцу присутствовать при открытии покупателем аккредитива, чтобы перепроверить все данные, которые будут указаны в договоре, чтобы потом не мучиться из-за допущенных опечаток или ошибок. Хорош этот способ ещё и тем, что исключает необходимость получения покупателем расписки. Ведь подтверждение транзакции всегда можно будет взять в банке. Конечно, при условии, что деньги переводились на счёт именно продавца либо по реквизитам, которые указаны в договоре купли-продажи квартиры.

Расчёты через депозит нотариуса. Всё то же самое, что аккредитив, только через нотариуса. Имеет смысл прибегать, если сделка купли-продажи квартиры оформляется через нотариуса. Минимизирует количество походов по разным учреждениям. Только заранее нужно поинтересоваться тарифом, чтобы не было существенной переплаты по сравнению с услугами банка.

Беда в том, что мало кто из нотариусов работает с депозитом – дополнительная нагрузка. Но с юридической точки зрения способ прекрасный.

 

10. В какой момент производить расчёты за квартиру?

Схема оплаты на рынке купли-продажи недвижимости придумана с таким расчётом, чтобы максимально обезопасить всех участников сделки (мы сейчас говорим о ячейке, аккредитиве и депозите нотариуса). Покупатель не получит прав на квартиру, пока продавец не удостоверится, что деньги «заморожены» для него. Но забрать их он сможет только после того, как собственником квартиры по документам станет покупатель.

Расчёты плотно связаны с такими этапами, как подписание договора купли-продажи и подача документов на госрегистрацию перехода права собственности на квартиру. Главное – соблюдать последовательность действий. Она зависит от того, в какой форме совершается сделка купли-продажи квартиры.

Если вы решили/можете обойтись без услуг нотариуса, то план следующий:

  1. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи квартиры. Обычно сразу в банке.
  2. Покупатель закладывает деньги в ячейку / оформляет аккредитив. Продавец внимательно за всем следит.
  3. Стороны подают документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру.
  4. Продавец получает договор с отметкой о государственной регистрации и предъявляет его в банк для получения денежных средств.

Если сделка совершается через нотариуса и вы просите его отдать документы на регистрацию, то:

  1. Закладка денег в ячейку / открытие аккредитива осуществляется в банке до похода к нотариусу.
  2. Стороны подписывают договор купли-продажи квартиры у нотариуса, он осуществляет все необходимые действия для регистрации.
  3. Продавец получает подтверждение перехода прав собственности на квартиру и направляется в банк за деньгами.

Если расчёты также будут производиться через нотариуса, то здесь всё просто – сотрудники нотариальной конторы сами чётко спланируют последовательность действий.

Если вы обратитесь за сопровождением сделки купли-продажи квартиры в нашу Лабораторию, то мы:

— заранее подберём удобную локацию,
— согласуем все вопросы с нотариусом и банком, чтобы вам не пришлось тратить лишнее время,
— проконтролируем соблюдение правильной последовательности действий,
— проверим все документы, подписание которых требуется при проведении расчётов.

Стоимость услуг по сопровождению заключения сделки купли-продажи квартиры и оформления расчётов в Лаборатории права Майи Саблиной составляет 30 000 – 60 000 рублей.

 

11. Привлекать ли посредников для регистрации перехода права собственности на квартиру?

В Москве и Подмосковье риэлторы чаще всего предлагают воспользоваться услугами регистраторов. Это люди, которые приезжают в оговоренное место, забирают у сторон весь необходимый пакет документов и обеспечивают государственную регистрацию перехода права собственности (обратите внимание сам по себе договор купли-продажи квартиры регистрации не требует). Бесспорные преимущества такого варианта – комфорт и сроки. Вопрос решается, как правило, за неделю.

Но нас, например, смущает, что эти компании не имеют ни официальных полномочий, ни какого-то специального разрешения/лицензии. Всё строится на непонятных связях. Что они там зарегистрируют, на кого, насколько можно доверять полученному по итогам документу – большой вопрос.

Да, на поход в МФЦ придётся потратить дополнительное время. Но столь ли существенны эти затраты? Как правило, для заключения договора купли-продажи квартиры выбираются такие локации, где банк, нотариус и МФЦ находятся рядом. Время ожидания в МФЦ сейчас не превышает 15 минут. На регистрацию обычного договора уйдёт до 3 недель, но так ли горит вопрос? Плюс привлечение регистраторов влечёт дополнительные финансовые расходы – в среднем около 10 000 рублей, не считая пошлин.

Выбор, конечно, всегда за доверителем, но мы рекомендуем обращаться в уполномоченные органы, избегая посредников. Риэлторы, конечно, любят регистраторов, потому что они экономят их время. А нам не сложно дойти до МФЦ. Так и мы будем спать спокойней.

Единственный момент – предельно внимательно перепроверяйте заявление и опись, которые будет оформлять для вас сотрудник в МФЦ. К сожалению, они частенько ошибаются. Не от злого умысла, а по невнимательности. Но это всё равно повлечёт приостановку регистрации. Мы, как правило, находим по 1-2 неточности при каждом обращении.  

 

12. Зачем подписывать акт передачи квартиры?

Обычно все пишут про то, что подписание акта приёма квартиры является финишем сделки. Но, во-первых, это не совсем точно – передача квартиры может состояться и до регистрации перехода права собственности. Во-вторых, не это главное.

Да, безусловно, обязанность продавца по продаже квартиры считается исполненной надлежащим образом с момента передачи объекта, но здесь важнее фактическая сторона вопроса, нежели юридическая. Нам достаточно сложно представить, что покупатель, в пользование которому реально передали квартиру, вдруг пойдёт через суд требовать исполнение этой обязанности лишь бы насолить продавцу.

Риски для продавца квартиры кроются в другом. В претензиях, связанных с недостатками в помещении или негативными последствиями, вызванными действиями текущих жильцов. Например, новые собственники начали ремонт, но работы проводились некачественно, что привело к заливу соседей снизу. Иск о возмещении ущерба они будут предъявлять к собственнику квартиры. А дальше начинается самое интересное.

Если регистрация сделки уже прошла, но акт передачи квартиры не подписан, то покупатели совершенно законно переадресуют требование продавцу. Ведь юридически владельцем (не собственником) будет считаться именно бывший собственник.

Если же переход права собственности на квартиру ещё не состоялся, то продавец, в свою очередь, сможет предъявить претензии новым жильцам, только если с ними подписан акт приёма-передачи квартиры.

Другая грань вопроса – оплата коммунальных услуг. Их обязан нести продавец до того момента, пока квартира не будет передана в фактическое пользование новым собственникам. Конечно, если это будет прописано в договоре, а мы именно так и рекомендуем поступить. Поэтому затягивая с подписанием акта передачи, продавец рискует получить иск о взыскании задолженности.

Наконец, обстановка. Если квартира продавалась по договору с какими-то деталями интерьера, то продавец максимально заинтересован в том, чтобы иметь подтверждение исполнения своей обязанности по передачи этих вещей. Иначе как актом приёма квартиры и элементов обстановки это не подтвердишь.

 

13. Нужно ли привлекать риэлтора / юриста для оформления сделки купли-продажи квартиры или можно справиться самому?

Для начала давайте разберёмся, в чём отличие риэлтора от юриста.

Риэлтор – это продажник. Тот, кто умеет красиво и убедительно говорить. Такой специальности действующей системой образования не предусмотрено. Риэлтором может стать вчерашний дворник, боксёр или электрик.

Юрист – человек, окончивший ВУЗ по соответствующей специальности. Тот, кто разбирается в действующем правовом регулировании, следит за тенденциями в судебной практики и понимает юридические тонкости процесса. В идеале, конечно.

 

Так вот, риэлтор может быть нужен на этапе поиска контрагента. Для демонстрации квартиры или подбора оптимального варианта для покупателя. Можно ли без него обойтись? Абсолютно. Если вы располагаете временем, то каких-либо препятствий нет. В конце концов, кто кроме вас лучше знает достоинства и недостатки жилплощади или свои финансовые возможности? Если же речь просто о желании делегировать рутинный процесс поиска и переговоров – риэлтор, действительно, вам в помощь.

Но если мы говорим о минимизации рисков и юридической чистоте сделки, то, конечно, речь должна идти только о юристе. Ведь когда у вас болит зуб, вы идёте к стоматологу, а не просто к соседу, который тоже несколько раз ходил к дантисту и в принципе представляет, что там делают?

Случай из практики. Мы вели бракоразводный процесс с разделом имущества. Всё закончилось благополучно. Среди прочего была поделена квартира. Через какое-то время бывшие супруги решили её продать. Узнали мы об этом, поскольку к нам вновь обратились для прояснения налогового аспекта по сделке. Неизбежно пришлось затрагивать смежные вопросы. И тут выясняется.

Оформление сделки купли-продажи квартиры уже на носу, риэлтор договорился с банком, все запланировали встречу. В связи с каким-то нюансом мы задали вопрос: «А к нотариусу когда?». Доверители посмотрели на нас непонимающим взглядом: «А зачем нам нотариус?». Мы объясняем, что собственность долевая – ведь квартиру по суду поделили поровну. А с июля 2016 г. такие сделки требуют обязательного нотариального удостоверения (с 31 июля 2019 г. уже опять не требуют). Риэлтор просто про это не знал. Это была учительница математики, которая подрабатывала на сопровождении сделок купли-продажи квартиры.

Наверное, вы думаете, что риэлтор извинился и бросился исправлять ситуацию? Вовсе нет. Предложение было фантастическим: не говорить никому, что собственность долевая. Ведь в ЕГРН ещё не внесли изменения на основании судебного решения (люди просто не дошли до МФЦ). Если кто-то сейчас подумает: «Молодец риэлтор, изящно придумал!» – расстроим вас. Такая сделка купли-продажи квартиры была бы просто недействительной. И ещё очень большой вопрос, чем бы это аукнулось в будущем и в какой именно момент.

Отвечая на вопрос, можно ли обойтись без юриста при купле-продаже квартиры, скажем так: если речь о первичном рынке или самом простом случае на вторичке, то возможно. Но вот честно – мы не рекомендуем. Не потому что нам хочется, чтобы вы обратились в нашу Лабораторию. На нашем сайте вы частенько можете увидеть, что в том или ином вопросе можно обойтись без юриста (например, здесь или здесь). Проблема в том, что не специалист зачастую даже не может представить, что что-то ещё нужно проверить. Проведём опять аналогию с врачами: пока что-то не заболит, вы даже можете не подозревать, что где-то в организме есть проблема. О том, как выбирать юриста, чему доверять, а на что не обращать внимание, мы постарались рассказать здесь.

 

14. Стоимость услуг юриста по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости

Ориентировочная стоимость услуг по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости в Лаборатории права Майи Саблиной:

Запрос

Стоимость (руб.)

1.

Стоимость услуг «под ключ»

1.1.

Сопровождение продажи объекта недвижимости

80 000 – 100 000

1.2.

Сопровождение покупки квартиры на вторичном рынке

100 000 – 300 000

1.3.

Сопровождение покупки квартиры на первичном рынке

70 000 – 100 000

1.4.

Сопровождение покупки машино-места

60 000 – 80 000

1.5.

Сопровождение покупки дома

150 000 – 200 000

1.6.

Сопровождение покупки земельного участка

100 000 – 150 000
1.7.

Сопровождение покупки коммерческой недвижимости

1-3% от цены сделки, но не менее 200 000
2.

Совершение отдельных действий

2.1.

Общая консультация по вопросу приобретения / продажи объекта недвижимости

5 000
2.2.

Составление договора аванса / задатка, предварительного договора

15 000 – 30 000

2.3.

Проверка юридической чистоты квартиры

от 50 000

2.4.

Согласование договора купли-продажи квартиры с контрагентом

20 000 – 30 000

2.5.

Сопровождение заключения сделки и оформления расчётов

50 000 – 70 000

2.6.

Присутствие при приёмке квартиры и прочие выезды

10 000

3.

Судебное представительство

3.1.

Дела о признании права собственности

80 000 – 150 000

3.2.

Дела о расторжении договора купли-продажи недвижимости

90 000 – 150 000

3.3.

Дела о выселении

90 000 – 120 000

3.4.

Споры с застройщиком

50 000 – 120 000

Цены указаны для сделок в Москве. Стоимость сопровождения купли-продажи недвижимости в других регионах рассчитывается индивидуально с учётом удалённости объекта и места совершения сделки.

В стоимость юридических услуг не входит уплата пошлин за нотариальные и регистрационные действия, банковские тарифы, стоимость запрашиваемых справок и т.п.

Надеемся, что этот материал помог вам составить представление об основных этапах сделки с недвижимостью. Он, безусловно, не является полным, поскольку невозможно в рамках одной статьи осветить все нюансы, с которыми можно столкнуться при купле-продаже квартиры. Например, здесь ничего не сказано об альтернативных сделках, особенностях приобретения жилья на ипотечные средства, залоге продавца в силу закона, оспаривании сделки и т.д. Да и в принципе всегда нужно отталкиваться от конкретной ситуации. Будьте осторожны и берегите своё имущество!

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 30.06.2019 г.
Апдейт: 05.08.2019 г.
Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права

 

Читайте также:

  1. Сопровождение сделок с недвижимостью.
  2. Договор бронирования квартиры.
  3. Выселение нанимателем бывшего члена семьи.
  4. Принудительный выкуп доли
  5. На что обращать внимание при заключении договора в письменной форме?

Поделиться в социальных сетях:

Добавить комментарий