Как определить порядок пользования квартирой?

Поскольку мы юристы, то начнём со скучной, но важной нормы закона. А что поделать — без этого в суде никуда. Если формальные выжимки из Гражданского кодекса не для вас, смело пропускайте их (выделены курсивом) и читайте дальше. Там всё будет расписано по-человечески.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Итак, из приведённой статьи можно сделать несколько выводов.

1) Определить порядок пользования в судебном порядке можно.

Здесь, вроде бы, всё понятно. Мы заглянули в закон и убедились — идти в суд с таким требованием никто не запрещает.

2) Это можно сделать, когда достичь согласия самостоятельно не получается.

Формально спор по определению порядка пользования квартирой обязательного досудебного порядка не подразумевает. Не попробовав решить вопрос мирно до суда, возвратом иска вы не рискуете.

Вместе с тем, мы настоятельно рекомендуем предпринять попытку договориться. И зафиксировать эту попытку письменно.

Во-первых, а вдруг повезёт?

Во-вторых, доказательство того, что такая попытка предпринималась (направленное почтой письменное предложение) укрепит вашу позицию, а также устранит сомнения суда в вашей добросовестности.

3) Определить порядок пользования могут долевые собственники.

Тем, кто не уверен, что является долевым собственником, рекомендуем заглянуть в выписку из ЕГРН, где будет указано, находится квартира в совместной собственности или долевой. Если простыми словами, то долевая собственность имеет место тогда, когда вы точно знаете размер своей доли (½, 1/3, 1/6 и т. п.). Возникает она чаще всего в результате наследования, дарения доли, приватизации. Приобретение же недвижимости во время брака порождает режим совместной собственности.

Итак, если квартира находится в долевой собственности, то всё в порядке, вы можете смело читать дальше. Алгоритм действий, который мы раскрываем в данной статье, подходит вам.

Если собственность указана как «совместная», отчаиваться не стоит. Это значит лишь то, что ваша доля в квартире на текущий момент не определена. Но это легко изменить. Сделать это можно путём заключения соответствующего соглашения об определении долей с другими собственниками, а если согласие достигнуто не будет — попросить суд определить доли. Обратите внимание, что существует презумпция равенства долей (п. 2 ст. 254 ГК РФ).

Далее на основании договора или решения суда подайте в МФЦ документы на регистрацию изменений в праве собственности. Вуаля! Собственность превратилась в долевую. Теперь и вы можете определять порядок пользования.

Не хотите мучиться с переводом собственности из одного вида в другой в одиночку? Тогда пишите нам, будем рады помочь вам решить и этот вопрос.

Если проживание в квартире осуществляется по договору социального найма, то, к большому сожалению, опция определения порядка пользования для вас невозможна. Отсутствует она и в тех случаях, когда речь идёт о коммуналке, в которой одна из комнат принадлежит лицу на праве собственности и он хочется определить порядок пользования хотя бы общими помещениями (кухня, коридор, ванна). Увы. Суды единодушны в том, что так нельзя (Апелляционное определение Московского городского суда от 14 июня 2017 г. по делу № 33−22 364/2017; Апелляционное определение Московского городского суда от 18 мая 2015 г. по делу № 33−13 844).

Да-да, знаем, дорогие наниматели, звучит несправедливо. Но в защиту позиции судей хотим пояснить, что объяснение есть. Дело в том, что подобное требование фактически направлено на внесение изменений в договор социального найма относительно порядка пользования комнатами квартиры. То есть удовлетворение требования повлечёт изменение условия договора социального найма о равном праве пользования помещением нанимателями. Действующим законодательством такое не допускается.

Итак, мы разобрались с тем, кому идти в суд за определением порядка пользования можно, а также установили, что нужно сделать до обращения. Теперь давайте разбираться с тем, что делать дальше.

Когда вы решаете обратиться в суд, перед вами встаёт множество вопросов. Попробуем кратко на них ответить.

Куда?

Суд, в который мы пойдём, выбирается всегда в два этапа: сначала по его уровню в судебной системе, а затем по месту расположения.

Что касается уровня суда, то в данном случае всё зависит от того, есть ли у вас к суду другие требования, кроме определения порядка пользования. Дело в том, что само по себе, в одиночку, такое требование подсудно мировому судье (п. 7 ч. 1 ст. 23 Гражданского процессуального кодекса).

Прим.: имейте в виду, что в данном аспекте скоро произойдут масштабные изменения, которые вступят в силу уже осенью 2019 года — обращаться нужно будет в районный суд.

Но часто вместе с ним рука об руку идут и другие требования. Например, о признании права на долю в общей собственности (помните, мы говорили об этом в начале?) и её выделе для владения и пользования. Если хоть одно из сопутствующих требований подсудно районному суду, весь спор становится подсудным ему.

Что касается места расположения суда, то подсудность спора будет исключительной: мы всегда будем обращаться в суд по месту расположения спорной квартиры (ч. 1 ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Когда?

А когда угодно. Здесь у нас приятная новость: срок исковой давности на подобные требования не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

Сколько стоит?

Размер государственной пошлины, которую придётся оплатить, если вы решите идти в суд с таким требованием, составит 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ).

Обратите внимание, что если в иске у вас будет фигурировать несколько требований (возможно, некоторые из них имущественные), государственная пошлина будет оплачиваться за каждое требование в отдельности (пп. 1 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса; постановление Пленума ВАС постановлении от 11.07.2014 № 146 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Что потребуется из документов?

Безусловно, полный комплект приложений к иску формируется в зависимости от конкретных доказательств, которые будут необходимы именно в вашем деле. Подобрать и сформировать их вам поможет следующий раздел статьи, посвящённый тем обстоятельствам, которые истцу следует доказывать, обращаясь в суд.

Однако ниже для вашего удобства мы приведём тот общий перечень документов, которые следует прикладывать к иску в любом случае:

— копия документа, подтверждающего право собственности на долю в квартире (выписка из ЕГРН);
— доказательства того, что квартира имеет несколько жилых комнат (например, копии плана БТИ и экспликации);
— доказательства направления ответчику письма с предложением определить порядок пользования в досудебном порядке (копия чека и описи почтового отправления)
— копия искового заявления с приложениями для ответчика;
— квитанция об оплате государственной пошлины.

Итак, с формой процедуры мы разобрались, переходим к самому интересному: содержанию.

Что писать в иске? Какие факты для суда важны, а какие не слишком? Как доказывать то, на что ссылаешься? Ответить на эти вопросы поможет следующий раздел.

Не устали читать?

Возможно, статья кажется вам слишком скучной или тяжёлой для восприятия. Да уж, она полна специфической юридической информацией. Но не переживайте, вам вовсе не обязательно ломать голову в одиночку! Достаточно написать нам, чтобы весь комплект документов был собран, а позиция для суда качественно подготовлена.

Итак, для начала нам предстоит определить перечень обстоятельств (фактов о квартире и вашей жизни в ней), которые будут иметь значение для суда.

К сожалению, крайне редко в законе закрепляются готовые списки таких обстоятельств (хотя это значительно облегчило бы жизнь юристам). Это невозможно в силу индивидуальности каждого конкретного случая, его уникальности.

В частности, в отношении споров интересующей нас с вами категории на этот счёт высказался сам Конституционный Суд РФ, указав, что разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе (п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 20.11.2008 N 831-О-О).

Это была плохая новость, но не спешите грустить. Следующая — хорошая. Судебная практика в подобных случаях часто складывается на основании мнения Пленума Верховного Суда РФ, и в нашем случае он своё мнение высказал. Осторожно, дальше снова скучная цитата.

В соответствии с п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Расшифруем. При рассмотрении подобных дел суды учитывают следующее.

1) Размер долей сособственников.

Во-первых, стоит прикинуть, является ли ваша доля в квартире достаточно значительной в соотношении с долями других собственников.

Зачем? Если доля незначительна, суд может не только отказать в иске об определении порядка пользования, но удовлетворить встречный иск ответчика о принудительном выкупе вашей доли в силу её незначительности. Тогда вы лишитесь своей доли в квартире, получив выплату компенсации. Так, в одном деле суд удовлетворил встречный иск о выкупе собственником 6/7 в квартире доли истца размером в 1/7 (апелляционное определение Московского городского суда от 12 января 2018 г. по делу № 33−0869).

Кстати, если вас интересует вопрос принудительного выкупа доли, то данная тема ранее уже была разложена на молекулы в нашей статье.

Во-вторых, подумайте о соотношении вашей доли по её размеру с реальными изолированными комнатами в квартире. При этом вовсе не обязательно, чтобы в квартире была комната, идеально соответствующая вашей доле. Судебная практика допускает отступления и в большую, и в меньшую сторону, но без значительного превышения (апелляционное определение Московского городского суда от 4 апреля 2017 г. по делу № 33−10 332; определение Верховного Суда РФ от 17.01.2017 № 117-КГ16−10, Определение ВС РФ от 26.04.2016 № 25-КГ16−2, апелляционное определения Мосгорсуда от 26.04. 2017 по делу № 33−15 828).

Наверное, у вас возникает закономерный вопрос: какое превышение будет значительным? Ответить на него в точных цифрах невозможно. Иногда судья считает отступление в 4−6 метров допустимым, а иногда даже 2 метра, по мнению судьи, слишком много.

Сделать вывод о возможности требовать в суде определения в ваше пользование комнаты конкретного размера можно только в рамках анализа деталей каждого случая. Вопрос неоднозначный, а итоговое решение будет приниматься по внутреннему усмотрению судьи. Здесь, конечно, очень помогает грамотное обоснование в иске, поэтому оцените, готовы ли взяться за это дело самостоятельно, или всё же лучше довериться специалистам, которые набили руку на аналогичных делах. Мы готовы дать соответствующие пояснения как в рамках консультации, так и при полноценном ведении дела (контакты).

2) Фактически сложившийся порядок пользования имуществом.

Тот порядок пользования квартирой, который уже существует по факту длительное время, может сыграть вам на руку и укрепить позицию (определение Московского городского суда от 4 апреля 2016 г. № 4г/7−2931/16).

Например, возвращаясь к проблеме предыдущего пункта, можно отметить, что если по факту вы длительное время используете комнату, размером больше своей доли в праве собственности, суд, вероятнее всего, оставит её за вами.

Например, в подобной ситуации девушке удалось получить в пользование самую большую комнату в трёхкомнатной квартире, хотя на деле в праве собственности у неё была ¼ доля. Как ей это удалось? Она пригласила управление социальной защиты населения и попросила составить акт обследования жилищно-бытовых условий проживания в квартире (по сути, описание сложившегося порядка пользования), где было указано, что она с несовершеннолетним ребёнком проживает в этой самой большой комнате.

При наличии такого доказательства с учётом защиты интересов прописанного в квартире ребёнка суд вынес решение в пользу истца (апелляционное определение Московского городского суда от 10 января 2018 г. по делу № 33−315/2018). При этом ребёнок какой-либо доли в квартире не имел вообще. Однако суд указал, что если ситуация изменится, ничто не препятствует собственникам обратиться за определением порядка пользования ещё раз.

Как ещё доказывать сложившийся порядок пользования? Самое очевидное — показаниями свидетелей. Но, как вы понимаете, это не самое сильное доказательство. Здесь можно проявить фантазию. У нас с фантазией всё отлично, так что подберём вам самые веские и подходящие для вашего случая доказательства.

3) Нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе.

Пункт, который вызывает больше всего недовольства и вполне обоснованно. Нужно не просто нуждаться в своей доле в квартире, а нуждаться в ней с целью проживания.

Дело в том, что если вы по факту в квартире не живёте, не зарегистрированы там, да ещё и имеете право пользования другим помещением, где живёте постоянно, суд в определении порядка пользования откажет (апелляционное определение Московского городского суда от 2 февраля 2017 г. по делу № 33−1675/2013, апелляционное определение Московского городского суда от 14 февраля 2018 г. по делу № 33−6041, определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. № 4г/3−12 119/2017).

Судьи стремятся защитить того собственника, который действительно заинтересован пользоваться своей собственностью по назначению. Например, у него нет другого жилья. Или его семья поколениями проживала в квартире, долю в которой вы получили.

При этом суды пишут в своих решениях, что приобретение права собственности на жилое помещение само по себе не влечет возникновение права пользования. Пользование жилым помещением предполагает проживание в нём.

4) Реальная возможность совместного пользования.

Речь идёт о фактической возможности выделить каждому сособственнику отдельную жилую комнату в спорном жилом помещении (апелляционное определение Московского городского суда от 22 декабря 2015 г. по делу № 33−48 610; определение Московского городского суда от 22 января 2018 г. № 4г/4−292).

Дело в том, что иногда при всём желании собственников совместное использование квартиры невозможно. Например, если у вас доля в однушке. Или же ваша доля в квартире так мала, что комнаты, хотя бы примерно соответствующей ей по размеру, просто нет.

Итак, мы довольно подробно разобрали те обстоятельства, которым придают значение судьи при рассмотрении споров об определении порядка пользования. Можно заметить, что большинство из них не имеют чётких границ того, что обязательно нужно доказать. Всё решается по совокупности доказательств в рамках каждого конкретного случая.

Конечно, в идеале стоит представить доказательства всех четырёх пунктов:

— есть комната, почти точно соответствующая размеру вашей доли;
— порядок пользования сложился таким образом, что в ней вы и живёте;
— у вас нет прав проживания в других местах, так что спорная квартира — единственное возможное для вас жилище;
— нет фактических препятствий в реализации предложенного вами порядка пользования.

На деле всё гораздо сложнее. Мы ещё не встречали такого случая, когда у потенциального истца были бы все козыри на руках.

Но, поверьте, отсутствие доказательств каких-либо из указанных выше обстоятельств вовсе не значит, что обращаться в суд нет смысла. Это как с весами. Нужно лишь, чтобы представленные вами доказательства перевесили контраргументы ответчика. Этого будет достаточно для положительного решения.

Не знаете, как этого добиться? Что же, мы всегда рады помочь. Подготовка к делам рассматриваемой категории требует анализа практики конкретного суда, сбора максимума возможных доказательств и выдвижения на первый план в иске наиболее сильных сторон вашей позиции. Всё это мы готовы сделать для вас на высшем уровне.

Но что же делать, если обращаться за определением порядка пользования вы вовсе не планировали, однако такой иск подали к вам? Не переживайте, у нас и тут всё под контролем. Помните, что все слабые места в позиции истца становятся крепким фундаментом вашей встречной позиции. Этому и посвящён бонусный раздел статьи.

Для начала убедитесь, что у всех сторон спора квартира в собственности, а собственность эта — долевая. Если нет, вернитесь к разделу первому. В таком случае всё становится даже слишком просто: оснований для определения порядка пользования нет, в иске будет отказано.

Если же основания для обращения у истца имеются, то стоит переходить к сбору контраргументов. Для этого проверьте, есть ли у вас возможность доказать следующие обстоятельства:

• между сторонами фактически сложился иной порядок пользования жилым помещением, нежели предлагаемый истцом;
• размер комнаты, которую просит определить в своё пользование истец, совсем не соответствует его доле в праве собственности, чем он нарушает ваше право как собственника;
• у истца есть право проживать в другом жилом помещении, что он и делает, а в спорной квартире у него интереса нет, вселиться туда не пытался;
• отсутствует фактическая возможность определения порядка пользования.

Если доля истца незначительна, вы можете попробовать заявить встречный иск о принудительном выкупе этой доли. Рекомендуем при этом подать в суд экспертное заключение с подтверждением рыночной стоимости доли истца и сразу внести необходимую сумму на депозит суда.

Надеемся, что по итогам прочтения у вас сформировалось представление о том, что за фрукт — определение порядка пользования квартирой в суде, и нужен ли он вам. Если да, мы рады помочь раз и навсегда разрешить проблемную ситуацию.

Не бойтесь защищать свои права и делайте с нами!

Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 18.03.2019 г.

Ниже указана ориентировочная стоимость услуг по сопровождению дел об определении порядка пользования помещением в Лаборатории права Майи Саблиной:

Не нашли ответа на свой вопрос? Пишите на почту info@msablina.ru. Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!