Принудительный выкуп доли в вопросах и ответах

Принудительный выкуп доли актуален в тех случаях, когда недвижимость принадлежит нескольким собственникам и такая раздробленность приводит к негативным последствиям.

Например, чёрные риэлторы выкупили 1/20 в квартире и не дают покоя остальным жильцам, пытаясь их выжить. Могут быть и более прозаичные ситуации: доли в доме принадлежат нескольким наследникам, однако кому-то она абсолютно не нужна, а другие заинтересованы в объединении долей. В обоих случаях принудительный выкуп доли через суд может стать решением проблемы.

Законодательство каких-либо ограничений по объекту не содержит. Но они имеются в связи с наличием определённых условий для принудительного выкупа доли.

Так, больше шансов на успех при попытке выкупить долю в квартире, меньше — в доме и совсем мало — в земельном участке.

Принудительный выкуп доли возможен, только если одновременно соблюдаются три условия:

— доля незначительная,
— её невозможно выделить в натуре,
— собственник такой доли не имеет существенного интереса в её использовании.

Принципиальный момент — соблюдение всех трёх условий. Если хотя бы одно из них не соответствует действительности, иск о принудительном выкупе доли бесперспективен.

Чтобы не тратить зря время и деньги на бесполезный процесс рекомендуем обратиться за оценкой перспектив. К сожалению, очень часто люди ошибочно полагают, что их ситуация соответствует необходимым критериям.
Также вы можете посмотреть подробное видео о принудительном выкупе доли на нашем YouTube-канале:

Незначительная или, как ещё говорят, малозначительная доля — это относительная категория. Определяется для каждой ситуации индивидуально.

Критерий малозначительности доли для помещений: невозможность отведения изолированной комнаты, равноценной доле. При этом речь не о точном соответствии, а о примерном.

Условно: 1/3 в двухкомнатной квартире площадью 60 кв.м. составляет 20 кв.м. Как правило, при стандартной планировке этому метражу будет соответствовать большая комната. И не важно, будет она 18 или 22 кв.м. Таким образом, о малозначительности говорить не приходится. А вот на 1/20 в том же помещении будет приходится всего 3 метра. Уже смело можно говорить о незначительности доли.

С земельным участком сложнее. Здесь следует отталкиваться от назначения земли. Грядку и на 2 кв.м. вскопать можно, а вот дом построить — вряд ли.

Представьте сумку с яблоками. Если мы решим отложить из неё четверть яблок, то они абсолютно не потеряют своих свойств. Они как были яблоками, так ими и останутся.

С квартирой так не получится. Ведь квартира — это совокупность комнат и помещений общего пользования (коридора, кухни, балкона и т. д.). Именно совокупность. Отдельная комната квартирой считаться не будет. А раздробить квартиру на кусочки так, чтобы человеку досталась и комната, и часть коридора, кухни и туалета, в большинстве случаев нельзя. Конечно, бывают исключения, но они столь редки, что говорить о них имеет смысл только в рамках оценки перспектив по конкретному делу.

С отдельно стоящим домом ситуация другая. Достаточно часто в результате проведения реконструкции можно обеспечить отдельный вход и организовать изолированное пространство, которое будет полностью соответствовать критериям жилого помещения.

Именно с учётом этого принудительный выкуп доли в квартире более вероятен, нежели в доме. Дело в том, что в последнем случае намного реже соблюдается критерий невозможности выделения доли в натуре.

С земельным участком дела обстоят ещё хуже — технически выделить кусок земли можно всегда. Здесь нюанс кроется в минимально допустимых размерах «наделов» по местному законодательству. Например, участки для садоводства в ряде регионов не могут быть менее 6 соток. Соответственно, если на долю приходится только 2 сотки, то выделить и зарегистрировать этот кусок в самостоятельный объект недвижимости не получится. Тогда шансы на принудительный выкуп доли в земельном участке увеличиваются.

Судами оценивается нуждаемость в использовании спорного имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т. д.

Обратите внимание, что бремя доказывания лежит на истце. Соответственно, недостаточно просто заявить, что ответчику доля не нужна. Это нужно обосновать. Причём применительно к каждой сфере, указанной выше. На сбор доказательств по этому критерию уходит львиная доля работы юриста по принудительному выкупу доли.

Незначительность доли обосновывается чисто математически.

Невозможность выдела доли в натуре может быть подтверждена экспертизой, а также обоснована с учётом норм права.

Большего всего усилий предстоит предпринять при доказывании отсутствия у ответчика существенного интереса в пользовании долей. Перечень доказательств зависит от конкретных обстоятельств.

Например, если речь о недавней покупке, то следует предоставить выписку их ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и обосновывать бесполезность приобретения такой доли для целей использования недвижимости данной категории. Условно: покупка 3 кв.м. в квартире свидетельствует о злом умысле, так как очевидно, что на таком метраже разве что кровать поставить можно.

Другой пример: доля досталась человеку по наследству, но он в квартире не проживет. Тогда необходимо будет собрать справки о неполучении корреспонденции по указанному адресу, непосещении местной поликлиники, составить акт о непроживании и т. д.

В идеале во всех случаях предоставить доказательства наличия у ответчика другой недвижимости. И, конечно, ваша позиция будет куда убедительней, если в иске будут присутствовать ссылки на релевантную судебную практику. Мы сопровождаем ими практически все процессуальные документы, которые подаём в суд.

Истец, естественно, заинтересован заплатить меньше. Здесь ему в помощь кадастровая стоимость объекта, которая, как правило, всегда ниже рыночной. Ответчик же всегда будет стремиться придать недвижимости больший вес. Здесь надлежащим доказательством будет экспертиза.

Есть ещё ряд моментов, связанных с финансами, которых следует придерживаться по делам о принудительном выкупе доли. О них вы можете узнать в рамках консультации.

Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 06.10.2019 г.

Не нашли ответа на свой вопрос? — Задайте его в комментариях или пишите на почту info@msablina.ru. Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!