Наследование незарегистрированного имущества

/ Наследование незарегистрированного имущества
Один из самых распространённых запросов в сфере наследственного права — как признать право собственности на объект недвижимости, который не был оформлен за наследодателем. Давайте рассмотрим типовые ситуации.

Содержание

1. Возможно ли включение неоформленной недвижимости в состав наследства?

Прежде чем переходить к частным случаям, обозначим общее правило — отсутствие регистрации права собственности за наследодателем само по себе не влечёт невозможность наследования такого имущества. Поэтому если в ЕГРН заветных сведений не оказалось, не спешите опускать руки.

В первую очередь, необходимо выяснить, на каком основании наследодатель получил или должен был получить право собственности на спорный объект. Ибо от этого зависит, сможем мы решить вопрос на уровне нотариуса, суда или бессильны в сложившейся ситуации.

Для удобства я решила изложить материал, разбив его по типовым кейсам, связанным с наследованием незарегистрированного имущества.

2. Ситуация 1: наследодатель заключил договор купли-продажи квартиры / дома / земельного участка, заплатил деньги, но переход права собственности не зарегистрировали

Право собственности переходит к покупателю недвижимости с момента соответствующей регистрации в ЕГРН:

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Соответственно, если регистрация не состоялась, то собственником, по-прежнему, остаётся продавец квартиры. В таком случае наследники могут попытаться защитить свои права через суд:

Наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

(Пункт 9 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»)
Обобщая судебную практику, можно отметить следующее:

— факт оплаты или длительного пользования объектом недвижимости со стороны наследодателя сам по себе не свидетельствует о возникновении у него права собственности на спорный объект (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.08.2020 N 88−6405/2020),

 однако в совокупности с другими данные обстоятельства чаще приводят к удовлетворению исков о признании права собственности на незарегистрированную недвижимость, нежели к отказам (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 17.12.2020 по делу № 33−7366/2020, решение Кинешемского городского суда Ивановской области от 25.08.2021 по делу № 2−1699/2021)

— суды учитывают наличие волеизъявления со стороны продавца и покупателя на регистрацию сделки, доказательства уклонения и недобросовестности со стороны продавца (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 13.01.2020 № 88−10/2020).

В целом я бы сказала, что при хорошей доказательной базе иски о признании права собственности на незарегистрированное имущество чаще удовлетворяют. Мы, прежде чем идти в процесс, всегда проводим оценку перспектив. Она платная (15 000 — 30 000 рублей), зато позволяет сэкономить существенную сумму на ненужный процесс, если шансов на успех мало.

3. Ситуация 2: наследодатель проживал в муниципальной квартире, приватизировать её не успел

Борьба за включение такой квартиры в наследственную массу становится важной, если в договоре соцнайма не были указаны другие члены семьи, либо среди них нет наследника, претендующего на данный объект недвижимости.

Дело в том, что если вы числитесь среди членов семьи по договору соцнайма, то куда проще переоформить договор на себя и лично заняться приватизацией, нежели судиться по признанию права собственности на незарегистрированное имущество. Как минимум, существенная экономия денег.

Если же обладателем прав по договору соцнайма вы не являетесь, то ключевой вопрос в том, успел ли наследодатель при жизни выразить свою волю на приватизацию жилья:
Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

(Пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»)
Причём правовое значение имеет именно обращение с соответствующим заявлением. Другие обстоятельства судом в качестве подтверждения не принимаются:

Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т. п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут.

(Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.09.2020 № 88−20 055/2020)
Наконец, если между волеизъявлением наследодателя и его смертью имеется существенный временной промежуток, то суды могут отказать, несмотря на факт подачи заявления, констатировав утрату интереса со стороны нанимателя (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24.08.2020 по делу № 88−12 672/2020).

Подводя итог разбору этой ситуации, отмечу, что здесь практика отличается единообразием. Поэтому если вы знаете, что наследодатель не обращался с заявлением на приватизацию, то идти в судебный процесс, апеллируя иными доводами, не стоит. Лучше подумать над альтернативными вариантами защиты.

Например, если вас нет в договоре соцнайма, но наберутся достаточные доказательства того, что умерший вселил вас в квартиру в качестве члена семьи, то можно попробовать подать иск о понуждении заключения договора соцнайма с вами.

4. Ситуация 3: наследодатель не оформил имущество, полученное им в порядке наследования

Речь о ситуации, когда наследодатель сам получил что-то в порядке наследования, но не успел или не стал заниматься регистрацией права собственности. Тут перспективы достаточно радужные.

Дело в том, что в отличие от иных способов приобретения прав на недвижимое имущество право собственности на наследство возникает с момента его открытия, а не с даты государственной регистрации права:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 ст. 1152 ГК РФ).

Если принявший наследство наследник умер, не получив свидетельства о праве на наследство, принятое им наследственное имущество признается принадлежащим этому наследнику, и входит в состав наследства после его смерти.

(Пункт 9.1. Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав, утв. решением Правления ФНП от 25.03.2019, протокол № 03/19)
Оформление прав на такое незарегистрированное имущество должно решаться просто — в Росреестр передаются документы, подтверждающие цепочку наследования:

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

(Пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»)
И сейчас всё это делают нотариусы, что весьма удобно. Проблема в том, что в ряде случаев они отказываются выдавать свидетельство о праве на наследство, предлагая решать вопрос в судебном порядке. Подобный отказ незаконен, однако если нотариус будет упорно стоять на своём, придётся потратить время на достижение своей цели.

Возможные варианты действий в такой ситуации, а также их недостатки и преимущества рассмотрены в отдельной статье: «Наследование незарегистрированной недвижимости».

Сложнее будет обстоять дело, если наследодатель не обращался к нотариусу для принятия наследства. А такое частенько бывает. Люди думают: «Зачем лишний раз куда-то ходить? Живём да живём себе». Порой такая позиция обусловлена, помимо прочего, отсутствием финансовых возможностей на ведение наследственного дела.
Так или иначе, вопрос принятия наследства, а, следовательно, и приобретение прав на него становится под угрозу. Но закон даёт нам лазейку:

Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

— вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
— принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
— произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
— оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (пункт 2 ст. 1153 ГК РФ).

По таким делам требуется особо тщательная работа с доказательной базой, зато на выходе можно получить желаемое (решение Химкинского городского суда Московской области от 18.05.2021 по делу N 2−2292/2021).
Причём следует помнить об одной маленькой хитрости — не обязательно доказывать фактическое принятие именно спорного объекта недвижимости. Дело в том, что принятие любой части наследства означает его принятие целиком (п. 2 ст. 1152 ГК РФ). Соответственно, можно доказывать пользование земельным участком или автомобилем, а не квартирой, на которую наследник хочет оформить право собственности. Зависит всё от набора доказательства, который имеется в арсенале доверителя.

По таким делам мы, опять же, сначала проводим оценку перспектив (15 000 — 30 000 рублей) и, если шансы неплохие, предлагаем идти в процесс. По практике в целом направление не «мёртвое». В Москве удовлетворяют подобные иски чуть реже, чем в регионах, но перекос не настолько большой, чтобы отказываться от этого пути в столице.

5. Ситуация 4: наследодателем был заключён предварительный договор на покупку объекта недвижимости или договор купли-продажи в отношении будущей вещи, однако покупатель умер, не успев оформить право собственности

Помню один запрос. Наследник хотел признать право собственности на машино-место, которое принадлежало его отцу. Из документов на руках был предварительный договор, акт приёма-передачи и квитанции, подтверждающие эксплуатацию. Но оформлением никто не занимался. На кадастровом учёте объект стоял, однако информации о собственнике отсутствовала.

Многие при таких исходных данных опускают руки из-за отсутствия основного договора. Ведь по предварительному у сторон есть только обязанность заключить основной при наступлении определённых условий, но не продать/купить (ст. 429 ГК РФ). Однако тут на помощь приходят разъяснения Верховного Суда РФ:
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

(Пункт 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»)

В нашем случае оплата по договору была произведена в полном объёме. Соответственно, один острый угол исчезал. Казалось бы, дальше всё просто — можно идти по алгоритму, описанному для Ситуации 1. Обращаться с иском к продавцу и требовать признания права собственности на незарегистрированную за наследодателем недвижимость.
Проблема в том, что в отличие от Ситуации 1 у нас отсутствовал собственник: объект на учёте стоял, а данных о владельце не было. В такой ситуации юридически грамотным будет требование о взыскании денежных средств по договору:

Покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

(Пункт 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
И вот тут начинается самое интересное. При таком регулировании честный юрист скажет вам, что шансов на признание права собственности нет. Собственно, от меня такой ответ сначала и ушёл. Но потом захотелось ещё порыть практику. И знаете, что? А то, что на практике подобные требования удовлетворяются. Не всегда, но положительная практика есть (заочное решение Кировского районного суда города Ростова-на-Дону от 14.04.2021 по делу № 2−700/2021).

Я не удержалась от нестандартного варианта разбора ситуации в виде описания реального кейса для того, чтобы в очередной раз подчеркнуть: закон законом, а практика иногда идёт своим путём. Поэтому если игра стоит свеч и возможности позволяют, то, пожалуй, стоит пробовать.

6. Ситуация 5: наследодатель владел имуществом на протяжении долгого времени, но оно никак не оформлялось

Чаще всего эта ситуация возникает в отношении земельных участков и объектов на них. Наши родители и бабушки с дедушками получали землю на рабочих местах, возводили домики и напрочь не задумывались об оформлении.

В итоге на руках у наследников, как правило, имеются только справки/выписки от местных администраций, многие из которых уже давным-давно упразднены. Тем не менее это вовсе не препятствует регистрации права собственности за наследником. Для отстаивания своих прав в данном случае нам потребуется обратиться к ранее действующему законодательству.

Дело в том, что Росреестр, к которому мы все привыкли, начал свою работу только в 1998 году. Соответственно, реестр прав на недвижимое имущество тоже стал вестись только с 1998 года. Как же быть с недвижимостью, которая возникла ранее? Ответ содержится в законе, который произвёл в своё время революции в сфере сделок с недвижимостью:
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

(Часть 1 ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

К сожалению, суды порой забывают о необходимости применения ранее действовавшего законодательства. В таком случае надо им подсказывать. И лучший эффект будет от ссылки на акт высшей судебной инстанции. Например:

Таким образом, если право на объект недвижимого имущества, в данном случае право собственности на спорный жилой дом, возникло до 31 января 1998 г. — даты вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то момент возникновения такого права не связан с его государственной регистрацией, такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

(Определение СКГД ВС РФ от 19.01.2021 № 18-КГ20-91-К4)
Ещё людей часто сбивает с толку несостыковка в виде права. Правоустанавливающий документ гласит о постоянном бессрочном пользовании или пожизненно наследуемом владении, а современному законодательству такие категории чужды.

Тут на помощь вновь приходят переходные положения:

Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

(Пункт 9.1 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)

По сему сложности, скорее, могут возникнуть в том случае, если на руках вообще нет никаких документов. Тогда их придётся разыскивать и запрашивать. Если же на руках есть хоть какой-то клочок бумаги, пусть даже странно оформленный по современным меркам, уже можно действовать.

7. Как оформить право собственности на незарегистрированную недвижимость?

Шаг 1: принять наследство.

Независимо от варианта ситуации, в которой вы оказались, помните, что ключевым критерием для достижения успеха является принятие наследства. На это у вас есть полгода с даты смерти наследодателя. Обратитесь к нотариусу и напишите заявление о принятии наследства.

Если этот срок пропущен, следует оценить перспективы его восстановления. Если это возможно, потребуется подать иск в суд, перечислив все требования, которые для вас актуальны (восстановление срока, включение имущества в наследственную массу, признание права собственности и т. д.).

Если же со сроками всё в порядке, определитесь, возможно ли решение вопроса в рамках взаимодействия с нотариусом или потребуется обращение в суд. Здесь предостерегу от слепого следования ответу нотариуса. Иногда им проще отправить человека в суд, нежели заниматься оформлением. Поэтому привлечение юриста для ведения наследственного дела нередко играет добрую службу.

Если удастся убедить нотариуса в отсутствии потребности обращения в суд, то он выдаст вам свидетельство о праве на наследство и вы вместе с исходным документом наследодателя сможете подать его через МФЦ для регистрации права собственности.
Шаг 2: идём в суд

Если без суда не обойтись, то следует учитывать следующее разъяснение:

При отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество, судами до истечения срока принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) рассматриваются требования наследников о включении этого имущества в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено, — также требования о признании права собственности в порядке наследования.

(Пункт 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»)

Что это значит? До истечения 6-месячного срока с даты смерти наследодателя может быть заявлено только требование о включении имущества в наследственную массу. Вопрос о признании права собственности на незарегистрированное имущество может быть разрешён только по истечении указанного срока. С учётом длительности рассмотрения дел в наших судах я бы рекомендовала подавать иск с одним требованием, а потом в ходе процесса просто уточнить просительную часть.

Поскольку мы говорим с вами о наследовании незарегистрированной недвижимости, то помните, что здесь будет исключительная подсудность, т. е. вам нужен суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости.
Шаг 3: регистрации права собственности.

Если всё прошло успешно и вы стали счастливым обладателем решения в вашу пользу, дождитесь его вступления в законную силу, получите в суде заверенные копии судебного акта и смело направляйтесь в МФЦ. Возвращаться к нотариусу не нужно. Росреестр осуществит регистрацию права собственности на основании судебного решения, в результате чего у вас на руках появится выписка из ЕГРН с заветными данными в строке «Правообладатель».
Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права
Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 02.02.2022 г.

8. Стоимость юридических услуг по наследованию незарегистрированного имущества

Ниже указана ориентировочная стоимость услуг по наследованию незарегистрированного имущества в Лаборатории права Майи Саблиной:
Консультация по вопросам наследования
30 000 руб.
Оценка перспектив по наследованию незарегистрированного имущества
15 000 - 30 000 руб.
Судебное представительство по наследованию незарегистрированной недвижимости в суде 1 инстанции
от 200 000 руб.
Судебное представительство по наследованию незарегистрированной недвижимости на этапе обжалования
от 100 000 руб.
Не нашли ответа на свой вопрос? Пишите на почту info@msablina.ru. Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!

Читайте также

Один из самых распространённых запросов в сфере наследственного права — как признать право собственности на объект недвижимости, который не был оформлен за наследодателем. Давайте рассмотрим типовые ситуации ...
Принудительное выселение — повсеместная практика. Однако успех зависит от тщательности подготовки к процессу и грамотности иска о выселении …
Выселение бывшего члена семьи
Принудительный выкуп доли – один из способов избавиться от нежелательного соседства и стать полноценным владельцем квартиры. Подробнее о незначительной доли, невозможности выделения доли в натуре и отсутствии ...

Контакты

Ежедневно с 11.00 до 21.00
Москва, проспект Вернадского, дом 41, строение 1, кабинет 414
Лаборатория права Майи Саблиной
Мы в социальных сетях