Принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём

Данный принцип гласит, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за некоторыми исключениями. Это значит, что здание (сооружение), расположенное на земельном участке, неразрывно с ним связано и, безусловно, не может без него существовать. Следовательно, они должны участвовать в обороте совместно, комплексно.

Однако в России сложилось так, что земельные участки и недвижимость, расположенная на них — самостоятельные объекты права собственности. То есть у земельного участка и расположенного на нём здания вполне могут быть разные собственники или различные правовые режимы.

Допустим, право собственности на дом уже зарегистрировано в Росреестре, а земля принадлежит тому же человеку на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного (наследуемого) владения. И хотя закон позволяет оформить такие участки в собственность, это сделали далеко не все.

Что произойдёт с правами на участок, если вы решите продать дом? Что делать, если вам завещали дом, а права на земельный участок не были оформлены? Мы постараемся ответить на эти и другие вопросы и разберёмся, в каких ситуациях будет актуален принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём.

Покупка или продажа недвижимости имеет множество нюансов. Особенно когда мы имеем дело с двумя объектами: зданием (домом) и земельным участком.

В первую очередь, следует выяснять, на каком праве принадлежат эти объекты продавцу. Рассмотрим некоторые варианты.

Это самая простая ситуация. В Земельном кодексе РФ указано, что если у земельного участка и здания, строения, сооружения на нём один собственник, то отчуждаются они только вместе. А любые сделки по передаче зданий отдельно от земельного участка являются ничтожными (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11).

А теперь представим, что у собственника на земельном участке находятся два жилых дома, один из которых он хотел бы продать. Как будет применяться принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём в данном случае? Есть два варианта оформления подобной сделки:

а) объектом продажи выступает жилой дом и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок. Размер доли в праве на землю определяют стороны в договоре (апелляционное определение Воронежского областного суда от 14.12.2017 г. по делу № 33−9488/2017; постановление Президиума Воронежского областного суда от 22.12.2010 г. № 44-г-63);

б) сначала собственник производит раздел земельного участка. Для этого ему нужно обратиться к кадастровому инженеру за установлением границ новых участков и составлением межевого плана. После этого необходимо пройти государственный кадастровый учёт, зарегистрировать права на образованные земельные участки и снять с учёта старый участок. Лишь после всех этих действий собственник продаёт вновь образованный земельный участок с домом на нём (определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 г. № 73-КГ14−5).

Здесь важно учитывать, что существуют минимальные размеры земельных участков, которые устанавливаются актами муниципальных образований и законами субъектов РФ. Если размер новых участков будет меньше этого предела, разделить участок не получится. Например, в Московской области минимальный размер участка составляет от 2 до 6 соток в зависимости от муниципалитета, к которому он относится, и вида разрешённого использования земли.

Такая ситуация характерна для Москвы, где большой процент земель принадлежит государству или муниципалитетам. В п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ содержится положение о том, что:

при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Говоря простым языком, новый собственник здания приобретает также право пользоваться частью земельного участка, на которой стоит здание и которая нужна для его использования по назначению. Возникает вопрос, как же определить размер той части земельного участка, которая подлежит передаче в пользование?

Каких-либо нормативов для определения площади этой части земельного участка нет, и этот вопрос обычно становится предметом судебных споров. Решения чаще всего выносятся на основании заключения эксперта (определение Верховного Суда РФ от 06.02.2018 г. по делу № 4-КГ17−66, определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 г. по делу № 33−14 961/2016,постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.07.2009 г. по делу № А29−10 140/2008).

Сотрудники Лаборатории права Майи Саблиной помогут вам оценить перспективы разбирательства и подготовят аргументированную позицию. Ориентировочная стоимость сопровождения судебного процесса по вопросу определения площади земельного участка, необходимого для использования расположенного на нём здания, составляет от 250 000 рублей.

В данном случае действует положение п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ: при продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец без согласия собственника.

То есть новый собственник здания получает право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Означает ли это, что приобретатель становится стороной договора аренды? По этому вопросу в судах существует две противоположных позиции.

Часть судебных решений содержит мнение, что новый собственник здания, строения, сооружения с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость не становится автоматически стороной в договоре аренды земельного участка. Для этого необходимо, чтобы договор был заключён непосредственно с ним (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.06.2005 г. по делу № А43−17 136/2004−22−603).Для регистрации замены стороны в договоре необходимо подать заявление в Росреестр, но только после регистрации права собственности на здание.

Другие суды указывают, что в силу закона происходит перемена лиц в арендном обязательстве, то есть новый собственник здания заменяет в договоре аренды прежнего. К нему переходят в том числе и долги по арендной плате продавца объекта (постановление ФАС Московского округа от 16.03.2005 г. по делу № КГ-А40/1308−05, постановление ФАС Московского округа от 21.07.2003 г. по делу № КГ-А40/4885−03).

Чтобы не столкнуться с ситуацией, когда придётся платить долги за прежнего собственника, рекомендуем тщательно проверить исполнение им обязанности по внесению платы за аренду земельного участка. Если требуется помощь, вы можете доверить эту задачу нам. Стоимость проверки составляет от 30 000 рублей.

Это наиболее сложная ситуация. Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 3) указывает, что такое право необходимо переоформить либо на право аренды, либо на право собственности. Однако здесь есть несколько проблемных моментов: уже не столь очевидно, как именно должен применяться принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нём.

Во-первых, неясно, кто должен заниматься переоформлением прав на землю — собственник здания до его продажи или уже новый собственник? Ведь такой обязанности на изначальном собственнике не лежит, и всё будет зависеть от договорённостей сторон.

Во-вторых, есть риск того, что бывший собственник здания сохранит право пользоваться участком, если он не будет оформлен в собственность до сделки. Чтобы избежать этого, можно оформить отказ прежнего собственника здания от любых прав на земельный участок после передачи здания. Для этого он должен обратиться в управление Росимущества или местный орган власти с соответствующим заявлением. Решение органа будет основанием для прекращения права пользования земельным участком. И хотя суды в своих решениях больше склоняются к тому, что прекращение права происходит автоматически, мы рекомендуем произвести этот шаг во избежание дальнейших споров.

В-третьих, какое право на земельный участок приобретает новый собственник здания, если прежнее право всё же не переоформили? Судебная практика по этому вопросу разнообразна, однако Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что приобретатель здания получает право зарегистрировать право собственности на земельный участок (определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 г. по делу № 305-КГ16−10 570, определение Верховного Суда РФ от 30.10.2012 г. № 18-КГ12−53,).

Аналогичные вопросы могут возникнуть не только при купле-продаже дома, но и при его дарении, наследовании, а также при разделе имущества бывших супругов. Если вы столкнулись с трудностями при оформлении прав на недвижимость, мы будем рады вас проконсультировать.

Целый ряд вопросов возникает и при наследовании недвижимости. Возможны несколько вариантов развития событий, в зависимости от того, находился ли земельный участок в собственности умершего и было ли завещание.

Давайте определимся, на каком праве мог принадлежать земельный участок наследодателю, и как в зависимости от этого будет действовать принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта.

Итак, возможные варианты прав на земельный участок:

1) Право пожизненного (наследуемого) владения

Согласно ст. 1181 Гражданского кодекса земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве пожизненного (наследуемого) владения, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Точно так же, как если бы он находился в его собственности. То есть здесь никаких проблем. Наследник получает дом в собственность и возможность переоформить право пожизненного наследуемого владения на земельный участок на право собственности (см. раздел 2.4. статьи).

2) Право постоянного (бессрочного) пользования

Это право не наследуется. Наследник получает только право пользоваться частью земельного участка, необходимой для доступа к дому и для его использования (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Но не спешите расстраиваться. Здесь есть два интересных момента.

Во-первых, земельный участок можно включить в наследственную массу в судебном порядке, если он был предоставлен для ведения личного хозяйства, индивидуального жилищного строительства и некоторых других целей (например, участок в СНТ), и это произошло до введения в действие Земельного кодекса РФ (т.е. до 2001 года). Правда, для этого требуется соблюдение дополнительного условия — наследодатель должен был подать заявление на получение такого участка в собственность при жизни (п. 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»).

Во-вторых, на практике даже без соблюдения этого условия можно встретить решения, когда за наследником признаётся право на земельный участок, который принадлежал предыдущему владельцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как правило, в обоснование судебного акта в таких случаях ложится как раз принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нём объекта.

С учётом ценности земли мы бы рекомендовали всегда пробовать идти в процесс, потому что при положительном исходе вы получите намного больше, чем потратите на судебное разбирательство. Но при этом, конечно, нужно быть готовым к отрицательному исходу, потому что основания для него имеются.

Такое дело было предметом рассмотрения Верховного Суда РФ. Женщина получила в наследство по завещанию ½ дома, а её брат и сестра по ¼ доли. Земельный участок под домом остался незавещанным. ВС РФ указал, что раз наследодатель не сделал распоряжений в отношении участка, то наследоваться он должен на общих основаниях. Поэтому дом перешёл к наследникам по завещанию, а участок — в порядке наследования по закону. В итоге все наследники получили по 1/3 доли в праве собственности на земельный участок (определение Верховного Суда РФ от 6 февраля 2018 г. № 87-КГ17−14).

Обратите внимание на то, что размер долей в праве собственности на дом и на земельный участок может не совпадать. Однако это не нарушает принцип единства судьбы земельного участка и здания, если собственники — одни и те же лица.

Давайте рассмотрим ещё один важный момент, связанный с применением принципа единства судьбы земельного участка и здания на нём. Он касается тех ситуаций, когда здание (дом) находится в собственности, а права на земельный участок ещё не оформлены. Если собственник решит реконструировать или полностью разрушить дом, и лишь потом заняться оформлением участка в собственность, при регистрации могут возникнуть проблемы.

Здесь нужно обращать внимание на то, какая именно недвижимость располагается на участке и в каком состоянии она находится. Рассмотрим несколько примеров из судебной практики:

Пример № 1. Житель Москвы оформил на себя жилой дом, причём часть ему досталась по наследству, а часть он выкупил у других собственников. Здание он реконструировал, в результате чего площадь дома увеличилась в 4 раза. В Росреестре регистрировать земельный участок отказались, ссылаясь на то, что старый дом снят с технического учёта и, следовательно, права на землю он утратил. Между тем, Верховный Суд РФ поддержал заявителя и указал, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком у гражданина сохранилось в силу того, что он не отказывался от права собственности на реконструированный дом (определение Верховного Суда РФ от 06.04.2017 г. № 5-КГ16−240).

Пример № 2. Застройщик выкупил все квартиры в многоквартирном жилом доме, затем разрушил здание и обратился в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на образовавшийся под ним земельный участок. Росреестр в регистрации отказал. Дело дошло до Верховного суда РФ. Он указал, что согласно ч. 6 ст. 36 Жилищного кодекса РФ в случае разрушения дома собственники помещений сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок. А значит, и застройщик сохранил право собственности на землю после сноса дома (определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 г. по делу № 305-КГ16−10 570).

Пример № 3. С коммерческой недвижимостью дело обстоит иначе. Суды указывают, что согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ уничтожение объекта недвижимости прекращает и право собственности на него. А в силу принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости это влечёт прекращение прав на земельный участок (постановления ФАС Уральского округа от 16.02.2007 г. № Ф09−11 891/06-С6, от 25.08.2009 г. № Ф09−559/09-С6). В то же время есть судебные решения, из которых следует, что если присутствуют отдельные фрагменты разрушенного здания, то нет оснований для прекращения права собственности на него (постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2010 № Ф09−3424/10-С6 по делу № А76−857/2009).

Если вы оказались в одной из подобных ситуаций и не знаете, как бороться с системой, приходите к нам на консультацию — мы оценим перспективы и составим план действий. Практика применения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта периодически меняется. Возможно, то что раньше не имело шансов на успех, сейчас окажется вполне реалистичным.

Как можно заметить, сделки с домами, сооружениями, строениями таят в себе множество подводных камней, особенно когда земельный участок под ними не оформлен в собственность. Если ваши права на земельный участок не регистрируют, не спешите отчаиваться. Возможно, регистратор не учитывает принцип единства судьбы земельного участка и здания на нём, и, скорее всего, придётся запастись терпением и обратиться в суд. В делах такой категории будет сложно разобраться без помощи юриста-профессионала. Поэтому не бойтесь защищать свои права, а мы вам в этом с удовольствием поможем.

Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 01.08.2019 г.

Ниже указана ориентировочная стоимость услуг по наиболее востребованным запросам в области земельного права в Лаборатории права Майи Саблиной:

Не нашли ответа на свой вопрос? — Задайте его в комментариях или пишите на почту info@msablina.ru. Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!