Проверка юридической чистоты квартиры

Давайте, вопреки традициям, начну не с общих фраз, а с конкретных примеров. Предположим, вы купили квартиру с неузаконенной перепланировкой — выпишут штраф именно вам, а не бывшему собственнику. Более того, обяжут вернуть всё в исходное состояние. Причём если штраф ерундовый (до 2 500 рублей), то ремонтные работы и под миллион выйти могут.

Но куда хуже, если из-за недостаточной осмотрительности человек вообще потеряет недвижимость. Например, если выяснится, что продавец был ограничен в дееспособности. В теории-то всё просто: продавец возвращает деньги, а покупатель — квартиру. Но если деньги потрачены и выведены вне зоны досягаемости? Увы, квартиру при этом вернуть всё равно придётся.

И это лишь пара примеров. В жизни ловушек куда больше. Проверка юридической чистоты квартиры позволит их избежать. Да, это сложный и трудоёмкий процесс, но лучше его пройти, чтобы минимизировать риски.

Иногда людям кажется, что собрать весь пакет документов просто невозможно. Или что ни один продавец квартиры на это не согласится. На практике многие действительно начинают ныть. Но здесь уж вам решать: не усложнять жизнь чужой Анне Ивановне, но потом трястись или настоять на своём и спать спокойно.

Ещё больше информации о различных этапах сделки по купле-продаже квартиры вы можете найти в статье «Купля-продажа квартиры в вопросах и ответах (вторичка).

2.1. Обязательный пакет документов

1. Выписка из ЕГРН. Позволяет проверить характеристики объекта, его собственников и наличие обременений (арест, залог и т. д.). Заказывается в МФЦ или на сайте Росреестра (но с 1 марта 2023 года данные о собственники недоступны — продавец лично должен заказать выписку и предоставить её вам). Если продавцы приобрели/получили квартиру до 15 июля 2016 г., то у них также должно быть свидетельство о праве собственности.

2. Паспорт продавца. Нужно проверить точность соответствия данных в паспорте и выписке из ЕГРН. Но если заметите расхождение, это не всегда означает аферу. К сожалению, при регистрации сотрудники Росреестра частенько допускают опечатки, а люди просто не всегда их сразу замечают. Дайте возможность продавцу оформить заявление об исправлении ошибки.

Также из паспорта можно узнать семейный статус человека. И внимательно присмотритесь к подписи, особенно если договор будет заключаться без участия нотариуса. Подпись на соглашении должна соответствовать той, что в паспорте. Комментарий: «Я уже давно по-другому расписываюсь» — удовлетворять вас не должен. Если человек изменил закорючку, то должен поменять и паспорт.

3. Архивная выписка. Даёт представление о том, кто был прописан в квартире за всё время. Вдруг кого-то нет просто сейчас, но потом он вернётся и заявит свои права? Речь может идти, например, о лицах, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих или несовершеннолетних. Получить такую выписку может только собственник квартиры. Либо придётся заказывать её на сайтах специализированных контор, имеющих доступ к базам данных.

Не путайте, пожалуйста, этот документ с обычной выпиской из домовой книги / единым жилищным документом. Они содержат информацию только о прописанных на данный момент лицах и не дадут представления о том, что было раньше. А потенциальная угроза кроется как раз там.

4. Справки из нарко- и психоневрологического диспансеров (НД и ПНД). Одно из подтверждений, что продавец не ограничен в дееспособности. Такие справки получаются продавцом в соответствующих учреждениях. Но справки подтверждают лишь то, что человек не стоит там на учёте, но вовсе не отсутствие оснований для этого. Поэтому если есть сомнения относительно состояния здоровья (адекватности) продавца, можно пригласить на сделку врача, который засвидетельствует дееспособность. Особо актуально, если продавцом является пожилой человек.

5. Все документы по предшествующим сделкам. Порок в любой из них может привести к оспариванию вашей сделки. Например, супруги продали приватизированную квартиру покупателю, тот через несколько лет следующему. А через три года к текущему собственнику предъявляет иск ребёнок первоначальных собственников, так как его права не были учтены при совершении сделки. И не тешьте себя иллюзиями, что срок исковой давности вышел. Он отсчитывается не с момента продажи, а с того момента, как лицо узнало, что его права были нарушены. В детстве ребёнок и не задумывался о том, на что имел право. А спустя годы добрые люди могут подсказать.

Основная проблема в том, что далеко не все хранят документы по предшествующим сделкам. Мало кто в принципе просит их от предыдущих владельцев. Более того, многие риэлторы и не знают, что те сделки тоже нужно проверять. Настоящий профессионал всегда предупредит вас об этом риске. Дальше уже решайте: либо продолжаете искать квартиру с краткой / полной историей, либо принимаете существующий риск.

6. Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и иные обязательные платежи. Поможет избежать судов в дальнейшем по отсуживанию недоплат. Да и не попадёте в ситуацию, когда при переезде обнаружится, что свет и вода в квартире отключены из-за долгов. Справки берутся в управляющей компании, ТСЖ или МФЦ. Но не забудьте, что они подтверждают отсутствие задолженности только на конкретную дату. Как правило, до передачи квартиры проходит ещё какое-то время — лучше чётко прописать в договоре, как будут совершаться взаиморасчёты в дальнейшем.

7. Наличие судебных дел в отношении объекта недвижимости (не документ, но информацию проверить нужно). Если обременения в отношении объекта есть, то они всегда будут указаны в выписке из ЕГРН. Но что если вопрос о наложении этих обременений только решается? Узнать о том, существуют ли споры в отношении квартиры, помогут картотеки судов. Можно посмотреть в базе, имеются ли дела, где продавец выступает ответчиком. Подробности могут быть скрыты, но категория дела будет указана. При наличии сомнений от сделки лучше отказаться.

2.2. Документы, которые могут потребоваться, если…

1. Выписка о переходе прав на объект недвижимости. Нужна, если продавец является не первым владельцем квартиры. Судить об этом можно по основанию приобретения права собственности. Например, если в выписке из ЕГРН будет ссылка на договор долевого участия в строительстве, то, очевидно, что раньше квартира принадлежала только застройщику и доп. проверка не требуется.

Если же ссылка идёт на наследование, договор купли-продажи и т. д., то не лишним будет заказать справку о переходе прав. Она позволит выявить подозрительную активность с объектом недвижимости, если такая имела место. Заказывается в МФЦ или на сайте Росреестра. Например, если вы увидите, что за последние три года квартира сменила собственников два и более раза, то я бы порекомендовала крепко задуматься, нужна ли вам такая жилплощадь. Особенно если в качестве основания для перехода права собственности служило наследование.

2. Согласие супруга на сделку / брачный договор. Если отчуждаемая квартира была приобретена продавцом в период брака на совместные средства супругов, то второй супруг обязательно должен дать своё согласие на её продажу. Даже если в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве собственности фигурирует только один человек.

Если супруги уже в разводе, то сначала имущество нужно поделить через нотариальное соглашение или суд. Это требует дополнительных финансовых вложений, но так правильней. Правда, некоторые нотариусы соглашаются оформить обычное согласие и от бывшего супруга. И Росреестр такой вариант принимает.

Альтернативой согласию супруга может быть брачный договор, где будет прописано, что квартира / всё имущество признаётся собственностью того супруга, на чьё имя оно зарегистрировано.

Да, самое важное — всё это вам не нужно, если квартира была получена продавцом хоть и в период брака, но в дар, по наследству или приобреталась на личные, а не общие средства. Например, родители мужа продали свою недвижимость, отдали их сыну, а он купил себе на них квартиру.

Также вы можете встретить предложение запросить у продавца подтверждение отсутствия брачных отношений. Оформляется оно у нотариуса. Но, скажем прямо, толку от него мало. Дело в том, что нотариус просто удостоверяет подпись лица на таком заявлении, но не достоверность самих данных. Добросовестный нотариус даже внимательно проверит паспорт. Но штампа может не быть, просто потому что его не поставят при замене паспорта.

3. Согласие органов опеки и попечительства. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний (ребёнок до 18 лет) или ограниченный в дееспособности гражданин, то на страже их интересов будут стоять органы опеки. Согласие на сделку будет дано в том случае, если одномоментно с продажей приобретается другой объект недвижимости, в котором подопечный получит долю не меньше прежней. Альтернатива: на имя ребёнка/недееспособного должен быть открыт счёт в банке, на который по итогам расчётов будет переведена сумма не меньше той, что указана в согласии. При несоблюдении названных условий сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной.

4. Извещение других участников долевой собственности о продаже. Если квартира принадлежит нескольким лицам и свою долю хочет продать только один собственник, то преимущественное право на покупку имеют его сособственники. И только если они отказываются или молчат, продавец вправе выйти на «открытый рынок» покупателей. Что будет подтверждением? Опись о направлении соответствующего предложения. Не лишним будет проверить информацию и на сайте Почты России по идентификатору письма. Тут множество нюансов со сроками, подтверждением получения и формой отказа, но уходить в них в рамках данной статьи просто нецелесообразно. Если для вас актуален этот вопрос, рада буду его разъяснить в рамках консультации.

5. Согласие залогодержателя / согласие получателя ренты. Обычно все стремятся приобрести недвижимость, свободную от прав третьих лиц. О наличии обременений, напомню, вы можете узнать из выписки из ЕГРН. Если по каким-то соображениям они вас не смущают, то в любом случае для «чистоты» сделки потребуются согласия лиц, имеющих права на приобретаемую квартиру.

Часто люди спрашивают: «Хорошо, вот собрали мы все эти документы, как по ним что-то понять?». Здесь вам, увы, не поможет ни одна статья. Юрист может обратить внимание на массу деталей. Начиная от странного метража, назначения помещения заканчивая несоответствием данных в каком-то из документов. Да, типовые ситуации, конечно, есть, но свои нюансы присутствуют в каждой сделке — невозможно рассказать наперёд обо всём.

Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 30.06.2019 г.

Ориентировочная стоимость услуг по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости в Лаборатории права Майи Саблиной:

Не нашли ответа на свой вопрос? — Задайте его в комментариях или пишите на почту info@msablina.ru. Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!