Договор бронирования квартиры

На самом деле на практике за этим словосочетанием может скрываться что угодно. Как так? Дело в том, что правовая природа договора определяется не заглавием, а его содержанием. Давайте поясним на простом примере: если по соглашению, в шапочке которого написано «Договор дарения квартиры», вы должны заплатить за неё 100 000 рублей, то это будет вовсе не дарение, а купля-продажа недвижимости.

Аналогичным образом обстоит ситуация с договором бронирования. Принципиальное значение имеет то, что стороны обязуются выполнить по такому соглашению.

Давайте сначала рассмотрим наиболее распространённые случаи применения подобного договора.

1) Покупатель хочет зарезервировать конкретную квартиру и «заморозить» цену на период получения согласия на ипотеку или продажи другой жилплощади, средства от которой планируется пустить на приобретение нового помещения. Зачем это вообще нужно? Наиболее востребовано на рынке новостроек, когда речь о каком-то очень привлекательном объекте, где квартиры разлетаются как горячие пирожки. Или если хочется застолбить жилплощадь на конкретном этаже, с определённым видом из окон и т. д.

2) Покупатель намерен провести юридическую проверку квартиры до заключения основного договора. Особенно актуально это для вторичного рынка, когда у жилплощади уже есть определённая история, чреватая всевозможными неприятными последствиями. Но и первичку, а точнее застройщика тоже необходимо исследовать под микроскопом.

3) Люди обращаются в агентство недвижимости, которое обязуется подобрать квартиру в соответствии с их запросами, проверить объект, помочь с заключением договора и регистрационными действиями. В таком случае бронирование квартиры выступает, как правило, в качестве одного из элементов всего комплекса услуг.

Подписываемый в подобных ситуациях договор бронирования может по своей сути являться предварительным договором, соглашением о намерениях, абонентским договором, опционом, договором возмездного оказания услуг, смешанным или вовсе непоименованным. Скорее всего, от этого списка большинству станет дурно. Ещё бы! Не каждый юрист сходу скажет, в чём разница. Если на глубокое осмысление сил или времени у вас нет, приходите к нам на консультацию — с радостью оценим конкретные обстоятельства. О том, почему это важно, читайте дальше.

Основная загвоздка в последствиях. В одном случае денежные средства при отказе от договора вы вернуть сможете, во втором — нет, в третьем — частично. При выборе одной договорной модели вас смогут обязать заключить основной договор, при другой — нет. За нарушение преимущественного права покупки в одном случае с продавца можно будет взыскать только убытки, в другом — потребовать перевода прав покупателя на себя. Согласитесь, существенные нюансы.

Итак, договор бронирования — это…

Соглашение о намерениях в Гражданском кодексе РФ не встречается. Но это вовсе не значит, что подобный документ будет недействительным. Чаще всего таким образом озаглавливают предварительный договор (помните, выше мы говорили, что ключевую роль играет содержание, а не название?). Но какие-либо юридические последствия он будет иметь только в том случае, если будет соответствовать всем требованиям ст. 429 ГК РФ. Давайте разберёмся в них.

По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить основной договор. Применительно к рынку недвижимости в качестве последнего может выступать договор долевого участия в строительстве, договор купли-продажи квартиры и т. д.

Обратим внимание на ключевое слово — обязуются. Это значит, что подписывая договор бронирования, в котором фигурируют такие фразы, как:

— стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в течение …,
— основной договор будет подписан сторонами не позднее …,
— стороны подпишут договор долевого участия в строительстве в течение …,

вы не просто резервируете за собой понравившийся объект, который сможете приобрести в оговорённый срок, но обязуетесь сделать это. А в случае уклонения, продавец имеет право принудить вас к заключению основной сделки через суд.

Хорошая новость в том, что если уклоняться будет застройщик, то с тем же требованием в суд можете обратиться уже вы. Только для этого стоит зафиксировать тот факт, что вы в установленный срок изъявляли намерение заключить основной договор. О том, как сделать это правильно, вы можете узнать у нас на консультации (к сожалению, раскрыть все тонкости в рамках одной статьи просто невозможно).

Договор бронирования не будет признан предварительным, если в нём не будет указан срок заключения основного договора или не будет чётко сформулировано ключевое обязательство. Например, предметом договора купли-продажи квартиры выступает передача недвижимости в собственность покупателю на возмездной основе. И в договоре должны быть приведены чёткие характеристики планируемой к отчуждению квартиры. К ним могут относиться: проектный адрес, секция, блок, подъезд, этаж, метраж и проч.

Если же подписанное вами соглашение содержит фразы типа:

— стороны рассматривают возможность заключения договора купли-продажи …,— стороны договорились о проведении переговоров по заключению договора через …,
—  характеристики объекта будут определены после того, как …,

то речь идёт об обычном соглашении о намерениях, которое не порождает обязательств ни для вас, ни для другой стороны.

По абонентскому договору одна сторона обязуется предоставить исполнение другой стороне за оговоренную плату. Проще всего понять эту конструкцию на примере услуг связи — мы платим оператору абонентскую плату, а он предоставляет нам определённый тарифом пакет минут, смс, трафика и т. д. Или мы покупаем абонемент в фитнес-клуб и можем посещать его без ограничений в рабочие часы.

Аналогичным образом продавец может взять с нас плату за право требовать от него продажи оговорённой в договоре бронирования квартиры. Правда, здесь скорее уместно говорить о несколько другой правовой конструкции — опционе (ст. 429² ГК РФ).

Его суть заключается в том, что подписанное продавцом соглашение о бронировании является офертой (предложением) вам на продажу квартиры с оговорёнными характеристиками. Для завершения сделки вам потребуется направить продавцу уведомление об акцепте (принятии его предложения).

Простыми словами: давай 5 рублей и в течение месяца можешь думать — захочешь купить, доплатишь 95 рублей и забирай, просто сообщи.

Плюс последних двух вариантов (абонентского договора или опциона) в том, что вас никто не может обязать приобретать объект недвижимости, если вы передумали.

Отличие опциона от предварительного договора заключается в том, что в последнем случае требуется подписание основного договора. И если одна из сторон уклоняется, то принудить её можно только в судебном порядке. В случае же с опционом покупателю достаточно направить уведомление. А вот требования к содержанию у этих правовых конструкций одинаковые (см. выше про предварительный договор).

Выгода опциона перед абонентским договором в том, что платёж за первый может засчитываться в качестве части оплаты за квартиру. Здесь, конечно, всё зависит от формулировки по договору (предложит ли это застройщик). Но абонентский договор такой опции вообще не предполагает. И если вы передумали приобретать жильё, то деньги не вернуть — ведь это был не аванс, а плата за право потребовать продажи конкретной квартиры.

Не будем вдаваться в теоретические рассуждения об отличиях данных договорных конструкций, а обратим ваше внимание на общий ключевой аспект. Если договор бронирования квартиры будет квалифицирован подобным образом, то в случае отказа от него до истечения срока резервирования вы вправе требовать возврата денежных средств за вычетом фактически понесённых расходов. Обосновывать их размер должен будет исполнитель/агент.

В случае же отказа от договора по истечении срока бронирования денежные средства вернуть не удастся, поскольку внесённая плата будет рассматриваться в качестве вознаграждения за действия контрагента. Нежелание покупателя воспользоваться получившимся в результате этого преимуществом — приобрести конкретную квартиру — его личное дело.

Плюс рассматриваемой договорной модели заключается в том, что, как и в случае с абонентским договором и опционом, никто не может принудить вас к покупке жилья, если вы передумали.

Примечание: двойное агентирование по законодательству РФ запрещено (ст. 182, 184 ГК РФ). Таким образом, если компания занимается реализацией квартир застройщика, то брать одновременно вознаграждение с обеих сторон она не может. При обнаружении такой ситуации вы вправе требовать признания заключённого между вами договора недействительным и возврата денежных средств.

Представьте себе палитру красок из стандартных 6 цветов: белый, чёрный, жёлтый, зелёный, красный, синий. Выше мы говорили именно о таких «чистых» цветах. Но мир намного разнообразней. В нём встречаются розовый, голубой, коричневый, золотой, серебряный и т. д.

То же самое с договорами. Как розовый получается в результате смешения белого и красного, так и одно соглашение может содержать в себе элементы двух или более договорных конструкций. Например, застройщик может принять на себя обязательство подобрать оптимальную жилплощадь с учётом сформулированных пожеланий и при этом предоставить вам право в одностороннем порядке оформить её покупку в течение определённого времени. В данном случае будет иметь место микс договора возмездного оказания услуг и опциона. Такие конструкции как раз и называются смешанными.

Сложнее обстоит дело с золотым и серебряным цветами. Из нашей базовой палитры их не получишь. Это нечто особенное, самобытное. Как и непоименованные договоры, т. е. те, что не регламентированы законодателем во второй части ГК РФ. Наверняка, у всех вас на слуху дилерские договоры? Мега распространены на практике, но упоминания о них в Гражданском кодексе РФ вы не встретите.

Аналогичная ситуация возможна с договором бронирования. Продавец может заложить в него такие условия, которые не будут подходить ни под один «чистый цвет». Справедливости ради скажем, что представить такую ситуацию достаточно сложно, потому что на практике всё равно всё сводится к моделям, описанным выше. Но исключать такой вариант нельзя, поэтому упоминаем и его, однако тратить время на построение гипотетических вариантов развития событий не будем.

Итак, подводя итог рассуждениям о правовой природе договора бронирования квартиры, посмотрим на это с позиции наиболее оптимального варианта при различных жизненных ситуациях.

1) Если вам очень хочется получить конкретную квартиру, вы уверены в своём выборе и просто нужно время для того, чтобы подготовить деньги на покупку или провести проверку, идеальный расклад, когда договор бронирования отвечает признакам предварительного договора или опциона.

2) Если есть сомнения и вы одновременно боитесь, что это «не то», но и оно может уплыть, а лучшего на горизонте пока не предвидится, то всё же ваш оптимальный вариант — это договор возмездного оказания услуг или агентирования. В общем, та модель, которая исключает возможность дальнейшего принуждения к покупке. Но будьте готовы, что в случае отказа в с вашей стороны деньги за бронирование будут потеряны.

«Замечательно, конечно, но кто нас спрашивает о правовой природе! Компания просто суёт свою форму договора!». Конечно. Но ведь именно вы вольны принимать решение, подписывать такой договор или нет. И лучше, если вы будете отдавать себе отчёт в том, какие последствия влечёт заключение такого соглашения. Плюс никто не отменял возможности дискутировать с контрагентом о корректировке отдельных пунктов. Если самостоятельно вести такие дебаты сложно, всегда можно обратиться к помощи юриста, который обеспечит сопровождение на этапе заключения договора.

Какие ещё опасности могут поджидать вас? Об этом наш следующий раздел.

Убедитесь, пожалуйста, что характеристики объекта соответствуют тем, о которых вы думаете. Если дом уже построен, сходите на осмотр, обратите внимание на нумерацию квартир на этаже, чтобы исключить путаницу, посмотрите во все окна, чтобы быть довольным видом, и т. д. Если речь пока только о проекте, то внимательно изучите документы и соотнесите план с местностью, задайте все интересующие вас вопросы.

Если впоследствии квартиру нельзя будет чётко идентифицировать, то договор могут признать незаключённым и вы не получите желаемый объект, несмотря на все затраченные усилия. Более того, если будут отсутствовать надлежащее подтверждение передачи денег, то и с их возвратом могут возникнуть проблемы. А что есть надлежащий документ?

Существует два способа произведения расчётов: в наличной и безналичной форме. В первом случае у вас на руках должен остаться чек, приходно-кассовый ордер или расписка. Во втором — чек, если оплату вы производите непосредственно через терминал продавца.

Мы рекомендуем отдавать предпочтение безналичной форме расчётов, поскольку при необходимости вы всегда сможете запросить подтверждение транзакции в банке, а также воспользоваться процедурой чарджбек. Ещё лучше, если вы будете производить оплату через онлайн-кабинет банка и чётко укажете в назначении платежа, за что вы переводите деньги. Это обеспечит доказательную базу при взыскании неосновательного обогащения, если такое действие понадобится.

Помимо этого безналичные расчёты исключают риск выдачи подтверждающего оплату документа неуполномоченным лицом. Кстати, последнее — это вообще отдельная проблема.

Удостоверьтесь, что переговоры вы ведёте с надлежащим лицом. Кто им может быть? Во-первых, сотрудник застройщика. В таком случае у него должна быть доверенность на подписание договора. Скорее всего, формулировка в ней будет общая. Например:

— на подписание договоров от имени ООО «Застройщик»,
— на заключение договоров бронирования/договоров долевого участия в строительстве от лица ООО «Застройщик» и т. д.

Внимательно сверьте данные в доверенности с паспортом сотрудника. Затем проверьте подписанта документа. Скорее всего, им будет генеральный директор застройщика. Проверьте его полномочия по выписке из ЕГРЮЛ, Это можно сделать в режиме онлайн совершенно бесплатно на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Вам нужен раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица».

Не довольствуйтесь просто визуальным осмотром доверенности. Потребуйте, чтобы сведения о ней фигурировали в договоре бронирования квартиры и чтобы вместе с договором вам передали заверенную копию такой доверенности. На ней должна стоять отметка «Копия верна», дата, подпись, ФИО и должность лица, её заверившего. В идеале нужно также проверить полномочия лица на заверение копий документов.

Во-вторых, договор бронирования квартиры с вами может заключать представитель агентства, работающего от имени застройщика. В таком случае помимо данных доверенности в соглашении должна содержаться отсылка на договор агентирования. Желательно получить заверенную копию и этого документа.

Компания может не признавать не только факт получения денег от покупателя, но и наличия с ним каких-либо договорённостей в принципе. Такая ситуация часто возникает, когда людям обещают отдать договор бронирования квартиры позднее, «когда его подпишет руководство». Или отдают неподписанный бланк, пользуясь доверчивостью приобретателей жилья. Ещё одна хитрость — указание в шапке и реквизитах одной компании, а проставление печати совершенно другой организации.

Чтобы не попасть впросак, рекомендуем вам внимательно ознакомиться с нюансами заключения договора в письменной форме. Если кратко, суть в следующем: договор должен быть в письменной форме, со всеми реквизитами, печатями и подписями. Если текста больше, чем на один лист, то документ должен быть прошит и пронумерован.

И, конечно, вас должно насторожить, если рядом с фамилией генерального директора расписывается менеджер, который ведёт с вами переговоры, объясняя это сложившейся практикой документооборота в компании.

Увы, весьма распространённая на практике ситуация. Вы уже настроились на покупку, совершили все необходимые подготовительный действия, а тут — бац — и подорожание! Когда уже так много проделано для покупки, перед глазами образ светлого будущего, идеи по планировке и т. д., порой людям очень тяжело с ними расстаться. В итоге они всё же соглашаются на покупку, теряя при этом дополнительные средства. Либо всё же отказываются, но вынуждены начинать поиски сначала, при этом деньги за бронирование и проверку той квартиры уже не вернуть — опять расходы.

Чтобы избежать такой ситуации, зафиксируйте чётко в договоре бронирования квартиры, по какой цене она будет продаваться в течение согласованного периода времени. Например, в течение месяца застройщик обязуется заключить с вами договор купли-продажи такой-то квартиры по цене 5 000 000 рублей.

Если вам требуется более длительный срок на принятие окончательного решения, застройщик может быть не заинтересован в твёрдой цене. Тогда, чтобы обеспечить баланс интересов сторон, предложите закрепить ценовой коридор (от … до …) или указать максимальное значение допустимого изменения стоимости. Например, в процентах. Обоюдовыгодный вариант всегда можно найти.

Всем известна поговорка «Лучше один раз увидеть, чем 100 раз услышать». Поэтому мы решили наглядно вам показать, с какими хитростями можно столкнуться при заключении договора бронирования квартиры. Ниже будет обсуждаться реальный случай из практики.

Доверитель обратился к нам с просьбой провести оценку рисков. Прежде чем приступать к изучению документа, мы всегда выясняем, а какие намерения у сторон и какие устные договорённости были достигнуты. Ведь текст нужно оценивать не только на отсутствие противоречий законодательству, но и на предмет соответствия ожиданиям доверителя.

Итак, в нашем примере человек с квартирой уже определился, согласие банка на ипотеку было получено. Тут сразу возник резонный вопрос: а зачем тогда вообще договор бронирования? Ведь покупатель уже был готов к заключению основного договора. «У нас такой порядок. И это гарантия того, что квартира никуда не денется, пока мы будем готовить ДДУ» — был ответ от той стороны.

Берёмся предположить, что на самом деле этот шаг был необходим агенту для получения вознаграждения от застройщика, так как договор бронирования квартиры заключался с первым.

Документ, направленный нам на оценку, назывался договор оказания услуг. В обязательства исполнителя входили следующие действия:

— услуги по консультации и подбору объекта в конкретном доме,

— бронирование объекта, т. е. снятие его с продажи в базе данных застройщика на определённый в договоре период, в течение которого объект может быть приобретён только заказчиком,

— подготовка проекта договора участия в долевом строительстве.

За всё это покупатель должен был заплатить 50 000 рублей, из которых 30 000 приходилось на первый пункт, 10 000 — на второй и 10 000 — на третий. При этом вместе с договором покупателю сразу предлагалось подписать акт оказанных услуг. А всевозможные обещания, озвучиваемые в ходе разговора, были отражены в волшебном документе под названием «Памятка».

Теперь исходные данные вам известны, дальше наши комментарии.

1) Рассматриваемое соглашение не накладывает никаких обязательств на застройщика по заключению в дальнейшем договора с покупателем. Ведь договор бронирования заключён просто с каким-то ИП. Плюс по своей природе предлагаемый к подписанию договор не является ни предварительным, ни опционом.

2) При возникновении споров максимум, что сможет вернуть покупатель — 10 000 рублей по второму пункту (и то под вопросом). Ведь оставшиеся 40 000 рублей — это оплата услуг ИП за подбор помещения и подготовку проекта ДДУ. Причём клиентам предлагается сразу подписать акт о надлежащем выполнении этих услуг. Объект подобран, проект договора типовой и в договоре бронирования нет ни слова о том, что он должен быть заключён.

3) Договорённости, зафиксированные в «памятке», не имеют никакой юридической силы, поскольку это просто бумажка, выдаваемая вместе с договором. Никаких реквизитов, подписей или печатей на ней нет.

Вывод: к договору бронирования с целью зарезервировать за собой определённую квартиру для её последующей покупки по фиксированной цене представленный нам на анализ документ отношения не имеет. Все заверения агента являлись просто словами, не имеющими под собой никакой юридической опоры.

Будьте осторожны. Помните, что вы рискуете потерей денежных средств, которые вносите якобы за бронирование. В худшем случае вообще рискуете стать обязанным заключить договор в отношении объекта, который передумали покупать, или окажется, что это вовсе не то, о чём вы думали и договаривались.

Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права

Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующей на 18.03.2019 г.

Ниже указана ориентировочная стоимость услуг по сопровождению сделок купли-продажи недвижимости в Лаборатории права Майи Саблиной:

Не нашли ответа на свой вопрос? — Задайте его в комментариях или пишите на почту info@msablina.ru. Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!